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中新经纬|踩中监管红线的华侨城如何降负债？( 二 )


中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析 ， 从会议通稿看 ， 华侨城专题会的措辞严厉 ， 比如 ， “零利润思维”“千方百计增加现金流”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”“颠覆性思维”等等 ， 说明其对降负债、增加现金流表现出很强烈的意愿 。
踩中一条红线
据报道 ， 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 ， 设置“三道红线” 。 具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 降低一档 ， 上限增加5% ， 即如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
根据华侨城A2020年半年报 ， 上半年剔除预收房款外的资产负债率为55.84% ， 较上年同期下降2.03个百分点 。 另据国泰君安研报显示 ， 华侨城A上半年净负债率为111.24% ， 现金短债比1.06 。 照此推算 ， 华侨城A的净负债率在监管红线之上 ， 即属于“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。
亿翰智库在一份报告中称 ， 华侨城A上半年净负债率达111.24% ， 相较于2019年末上升26.77个百分点 ， 主要系长期贷款的大幅攀升所致 。 考虑到华侨城A文旅项目运营周期较长 ， 开支较大 ， 融资需求较高 ， 后续需密切关注公司债务情况 。
华侨城A在半年报中称 ， 将多措并举、多管齐下 ， 力保年底资产负债率控制在上年同期水平 ， 努力实现年度经营现金流回正目标 。
销售面积大增与销售额下降并存
在落实央行“345”新规专题会议上 ， 段先念除了强调降负债 ， 另一个就是确保“A” ， 即“要抓紧落实央行‘345’新规 ， 集团在中央企业负责人经营业绩考核中要坚决保住A级 。 ”
根据国务院国资委发布的《中央企业负责人经营业绩考核办法》 ， 中央企业负责人年度经营业绩考核和任期经营业绩考核等级分为A、B、C、D四个级别 ， A级企业根据考核得分 ， 结合企业国际对标行业对标情况综合确定 ， 数量从严控制 。 今年7月 ， 国资委公布了2019年度中央企业负责人经营业绩考核结果 ， 共有48家中央企业在考核中获评A级 ， 其中就包括华侨城集团 。 这是华侨城集团连续10年获得A级 。
中新经纬|踩中监管红线的华侨城如何降负债？
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《中央企业负责人经营业绩考核办法》部分规定 。 来源：国务院国资委
《中央企业负责人经营业绩考核办法》涉及的范围较广 ， 囊括许多指标 ， 例如在负债上 ， 对资产负债水平较高的企业 ， 加强资产负债率、经营性现金流、资本成本率等指标的考核 。 将年度净利润、经济增加值等指标目标值设置为三档 ， 指标目标值与考核计分、结果评级紧密结合 。
在疫情的影响下 ， 华侨城A上半年的业绩出现波动 ， 尤其是利润方面 。 半年报显示 ， 上半年公司实现营业收入171.08亿元 ， 同比下降3%；毛利额93.1亿元 ， 毛利率为55.3% ， 分别较上年同期减少19%和降低10个百分点；净利润20.56亿元 ， 同比下降29%；归母净利润21.38亿元 ， 同比下降24% 。
华侨城A上半年累计实现签约销售面积142.51万平方米 ， 同比增长74%；签约销售金额316.64亿元 ， 却同比降低10% ， 也就是说 ， 签约单价出现大幅度下降 。 对于销售金额的减少 ， 半年报解释称 ， 主要是受销售区域及销售模式不同的影响 。 另外 ， 华侨城A上半年实现经营活动现金净流量为-95.95亿元 ， 较上年同期增加-10.5亿元 。


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