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活下去|房企降杠杆优化报表 “活下去比活得好更重要”( 二 )


剥离资产回笼现金
尽管上述资本手段有助于房企符合“三道红线”指标 ， 但并不能真正控制其负债规模 。 贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经采访人员 ， “财务指标不能实现短期迅速调整 ， 需要长期的债务结构优化 。 ”
不过 ， 对面临较大短期偿债压力的房企来说 ， 出售股权或项目可帮助其迅速回笼资金以度过寒冬 。
9月18日 ， 中南建设（000961.SZ）发布公告称 ， 拟以200万元向控股股东中南控股转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权 。 截至2020年6月30日 ， 南通中南谷净资产167.77万元 ， 半年净利润-133.73万元 。
中南建设表示 ， 本次交易完成后 ， 公司将进一步聚焦主业 ， 为全体投资者创造更好的回报 。 按照公司长期股权投资的账面价值计算 ， 预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益 。
9月16日 ， 北京产权交易所信息披露显示 ， 中海企业发展集团有限公司拟转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权及20.42亿元债权 ， 转让底价20.57亿元 。
同样选择出让项目的房企还有招商蛇口、华侨城、南国置业等 。
9月15日 ， 北京产权交易所信息显示 ， 招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权 。
“及时出售低效股权、剥离不良资产 ， 可助力房企回笼资金、实现业务转型 。 尤其是经营不善或处于亏损状态的项目 ， 对市场而言可能恰恰是投资机遇 ， 在重新定位和良好运营下存在逆转为优质资产的潜力 。 ”国泰君安证券称 。
加快回流现金的同时 ， 不少房企已收紧投资力度 。 目前 ， 从房企实际投资总量安排看 ， 多数企业将销售业绩或销售回款的50%作为投资上限 。
“公司将销售目标的50%作为拿地预算 。 下半年坚持一城一策、以销定投的策略 ， 在核心城市扩大市场占有率 。 一方面关注优质项目 ， 另一方面主要考虑现金流情况、回款和负债的支持 。 ”招商蛇口管理层透露 。
一些体量较小的公司如佳源国际 ， 称将按不超过销售额30%的比例拿地 。 “如果有好项目 ， 毛利率能保持30%以上 ， 又符合我们的聚焦、深耕、同城的战略 ， 这样的机会我们也不会放弃 。 ”该集团管理层称 。
房企投资收缩已在土地市场有所反应 。 《全国百城居住用地价格报告》显示 ， 1~8月份 ， 全国100个城市居住用地价格为6060元/平方米 ， 同比上涨9.3% 。 若以10%的涨幅划分 ， 当前百城地价涨幅已走出偏热区间 ， 步入温和区间 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 当前购地工作步入有序通道 ， 抢地现象减少 ， 加之近期重点城市收紧政策 ， 以及“三道红线”的约束 ， 客观上会使土地交易市场受影响 ， 地价也相对平稳 。
地产行业大逻辑已变 ， 房企如何谋取长远发展？在同策研究院研究总监宋红卫看来 ， 未来城市间的分化将更为明显 ， 选择经济基本面好的一二线城市、有广大纵深的三四线城市 ， 是房企风险控制的第一步 。
其次 ， 要向提高经营杠杆转变 ， 提高经营效率 ， 降低成本；单纯的住宅开发模式已不太受城市欢迎 ， 带有产业资源的开发模式可增加企业土储 ， 并降低购地成本 。
“直接影响企业风险的是现金流 ， 这方面要做好管理 ， 加强风险意识 。 企业战略要顺势而为 ， 活下去比活得好更重要 。 ”宋红卫直言 。
（责任编辑：王治强 HF013）


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