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二手房|27城二手房价同比下跌，到底意味着什么？


二手房|27城二手房价同比下跌，到底意味着什么？
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由于受到限价、限售等因素影响 ， 现在国内一手房价格是上涨容易下跌难 ， 国内二手房市场更能反映全国各地房价变化的真实情况 。 根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况” ， 70个城市中有27个城市8月份的二手房价格同比出现下滑 。 这也终结了房价“只涨不跌”的神话 。
令人感到惊奇的是 ， 在这27城二手房同比下跌的名单中 ， 我们发现了几个省会城市或直辖市：比如 ， 天津二手房价格环比上月下跌0.8% ， 同比下跌4.5%；石家庄环比下跌0.4% ， 同比下跌3%；济南环比下跌0.5% ， 同比下跌了2.9%；郑州环比下跌0.1% ， 同比下跌4.4% ， 而太原和青岛虽然二手房环比上涨 ， 但同比也出现了下跌 。 有如此多的省会或直辖市房价下跌 ， 这意味着房价的拐点 ， 离我们越来越近了 。
【二手房|27城二手房价同比下跌，到底意味着什么？】值得一提的是 ， 郑州的房价出现了下跌 ， 已经跌回到了2016年的水平 。 根据当地媒体报道 ， 进入9月 ， 郑州房企促销战已经打响 ， 有的楼盘房价比三年前还低 。 在高新区某楼盘上 ， 我们可以看到 ， 目前优惠后精装修价格约13500元/平方米 ， 2016年11月首开均价为14500元/平米 ， 可见价格比三年前还低 ， 足足降了1000元/平米 。 其实 ， 郑州二手下跌早已经从2018年出现苗头 ， 目前跌势还未停止 。

二手房|27城二手房价同比下跌，到底意味着什么？
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那么 ， 从27城二手房价同比出现下跌 ， 到底说明了什么呢？首先 ， 环京地区的几个重点城市 ， 房价下跌明显 。 最好的例子是天津 ， 天津离开北京很近 ， 所有资源都要最先供应首都 ， 而且 ， 大量人流涌向北京 ， 天津的人口净流入较少 ， 而天津的房产投资开发过多 ， 所以天津等环京的几个城市房价下跌明显 。
资料显示 ， 2018年和2019年 ， 天津人口净流入分别是2.73万和2.23万 ， 而同时 ， 天津的房地产开发投资却逐年提升 。 2019年完成房地产开发投资2727.82亿元 ， 增长12.5% 。 天津在新房供应量大 ， 人口净增长数量少的情况下 ， 当地房价下跌也在意料之中 。
再者 ， 在二手房同比下跌的城市中 ， 除了华北、华中、东北等地区房价下跌之外 ， 还有西部贵州、四川及中部两湖的多个城市二手房同比出现下滑 。 而长三角、珠三角地区的城市二手房价格始终不肯下跌 。 所以 ， 目前全国二手房价涨跌呈现分化格局 。 这主要是 ， 长三角、珠三角地区有很多企业成功上市IPO ， 主要分布在科创板和创业板 ， 而这些企业的高管和职工都获得了巨额的财富 ， 于是他们就在长三角、珠三角的大城市买房 。

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同时 ， 随着新兴产业、高新产业的崛起 ， 长三角、珠三角等地 ， 汇集了大量的年轻人 ， 他们面对北、上、深、广等城市的高房价并不觉得贵 ， 成为支撑当地高房价的主力军 。 虽然 ， 长三角、珠三角当地百姓 ， 或者说在传统产业里生活的人买不起房 ， 但外来有钱群体买房能力还是非常强劲的 。 像长三角、珠三角房价比较抗跌 ， 但是最终社会资金有限 ， 不可能支撑起这么高的房价 。
最后 ， 东北地区各城市房价下跌较猛 。 在这27座城市中 ， 房价下跌幅度最大的是黑龙江省牡丹江市 。 8月牡丹江二手房环比下跌了1.6% ， 同比下跌了9.3% ， 下跌幅度近一成 。 截止2019年牡丹江市常住人口260.5万人 ， 与2010年第六次人口普查数据相比 ， 近十年常住人品减少19.4万人 。 牡丹江市也是当前东北各城市的一个典型案例 。 在我们看来 ， 东北过去是老工业基地 ， 现在产业发展落后 ， 因此房地产没有人口和城市化作为支撑 。 目前东北人口流出量较大 ， 东北各中小城市根本没有多少刚性需求 。


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