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地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业( 二 )


地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业
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商业体做好的设计 ， 必须要弄懂消费者的心理 ， 所谓零售即细节 ， 便是这个道理 。 万达总结成功的商业体设计要关注：动线、视觉通透、交通体系等方面 ， 尤其是动线 ， 非常影响消费者的逛街体验 。
比如上海某项目 ， 最初的设计是把中庭切割成多个商铺 ， 消费者逛街可谓是七扭八拐 ， 不流畅 ， 而且店铺密集切割 ， 遮挡视线 ， 消费者无法在中庭看清其他商铺位置 ， 视觉不够通透 。 项目开业后人流稀少 ， 后来开发商邀请了专业团队进行改造 ， 把原本的中庭改为三个中庭 ， 并且引入主力店铺 ， 既让动线流畅 ， 也让视觉更为通透 。
设计之初房企就要有应对未来改变的准备 ， 房企如果没有这个提前思考 ， 后期陷入被动 ， 商业地产很可能会被拖死 。
No.4
盲目复制借鉴和同质化严重
中国目前不乏一些成功的商业地产开发企业和经典项目 ， 很多地区的开发商老板看到其成功的表现 ， 便让执行团队按照其照搬过来 ， 认为一定成功 。 被模仿最多的恐怕是万达广场、大悦城、龙湖、凯德等地产商开发的产品 。
商业地产不是靠模仿就能运作成功 。 一位河南某地的地产商老板问笔者：“我完全按照万达广场的模式做的 ， 怎么还是不行呢？”笔者就回复了他一句话：“虽然万达广场在国内也不是都成功 ， 但是万达是中国商业地产的翘楚已经成为品牌化 ， 你的企业是否也是中国连锁品牌？！”
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商业地产复制不一定成功 ， 因为每个地块都有其该地区的商业价值地理属性 ， 如果商业地产盲目复制就能取得成功获利 ， 中国现如今应该不会有这么多商业死盘 。
同样 ， 在城市中一个区域开发当量的商业地产面积是有供需关系指标的 ， 我们见得最多的是一个城市的商业中心区域 ， 商业项目真是比比皆是、移步一景 。 例如扎堆的购物中心更多的只是案名和建筑方式不同而已 ， 里面的业态布局和品牌落位大多数是异曲同工 ， 试问：消费者去哪家购物好像要依靠投硬币抉择了 。
当今中国的商业地产已经进入了5.0产品模式 ， 从最早期的住宅底商、百货商场、购物中心、城市综合体 ， 到现如今场景体验的微游乐 ， 显然光靠盲目复制和同质化是不能成功运作商业地产项目的 ， 与时俱进的变革是商业地产开发和运营的核心价值 。
No.5
盲目追求大体量纯属虚高一类
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版 ， 土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本 ， 而且大盘也能塑造开发商的品牌 ， 同样在商业地产市场追求大体量 。
大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段 ， 对商业地产来讲 ， 脱离市场需求的大体量就是找死！
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目前在北京以及很多城市的商业地产市场 ， 许多商业物业招商空难 ， 当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候 ， 很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼 ， 供与求之间矛盾非常尖锐 ， 人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给 。
No.6
先开工后招商
被动的房企被商户抛弃
国内商业地产市场处于饱和 ， 同质化竞争压力极大 ， 且在开发模式上 ， 国内开发商的开发逻辑存在很大问题 。
从国外成熟商业地产开发流程来看 ， 招商一般在项目施工前 ， 而国内通行的做法是 ， 项目施工 ， 再进行项目招商 ， 首尾倒置 ， 导致诸多问题 。
一是招商后置 ， 房企在招商时处于弱势地位 。 项目已经开工 ， 开业时间倒逼 ， 招商流程必须缩短再缩短 ， 开发商急切需要确定商户意愿 ， 谈判时必须满足商户的大多数要求 ， 还未开业就先“割肉” 。
二是招商后置会导致建安成本大大提高 。 笔者曾看过一个数据 ， 国内房企开发商业地产的建安成本比国外品牌的建安成本高出两倍以上 ， 很多人不明白这个道理 ， 国内房企以住宅起家 ， 理应对建安成本更加敏感 ， 为什么反而会比外来的品牌高？
地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业
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这里其实就是招商后置带来的问题 ， 招商后置意味着商业地产施工时 ， 方案是按照房企起初预设的效果来 ， 但是不同类型的商户对层高、进深等要求不一 ， 招商后置时 ， 房企要为商户进行设计调整和变更 ， 无效成本大大增加 ， 建安成本也必定上涨 。
新晋的商业地产若依旧采用招商后置做法必定会失败 。 随着商业地产市场的成熟 ， 各品牌商户对商铺的要求越来越仔细 ， 后期更改费时费力 ， 在商业地产选择多的情况下 ， 品牌商户更愿意选择运营流程顺利的房企 ， 而抛弃那些招商后置的房企 ， 避免麻烦 。
No.7
抱着出售为目的做商业地产
养老地产、文旅小镇、特色小镇….近几年转型是房企的关键词 ， 很多房企虽然在名字里去掉了地产二字 ， 但骨子里地产思维却根深蒂固 。 转型的新业态在去年经历了不少风波 ， 比如长租公寓爆仓 ， 特色小镇经营惨淡 ， 笔者认为 ， 归根究底的一个原因是房企依旧在抱着住宅开发的思路做项目 ， 仍以“卖卖卖”为主线 。


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