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reits|REITS之下 商业地产迎来新的生机

    自2017年国内房地产调控政策推出以来 ， 代表一线城市北上广深商业地产的空置率都在上升 。 今年疫情和现金流的双重压力之下 ， 2020年上半年 ， 北京、上海、深圳、广州的空置率分别达到了14、17、16、7 ， 二线城市的空置率也达30%以上 。 收入的下滑、空置率增大令商业地产生存压力陡增 。
重压之下 ， 商业地产该如何乘风破浪？在近日由经观传媒、《经济观察报》主办的“2020IF·商业地产年会”上 ， 中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜表示 ， 商务楼的下行是必然趋势 ， 但REITS的落地或将促进商业地产的发展 。
不动产租金正向下移动
来自中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》统计 ， 2020年上半年2020年上半年 ， 中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌 。 由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的 ， 构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天 ， 环比下跌2.41%；其中 ， 一线城市中租金环比下跌的商业街占80.8% ， 二线城市中租金环比下跌的商业街占85.0% 。
从写字楼上看 ， 2020年上半年 ， 全国一、二线城市写字楼租金环比均下跌 。 重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；
在林采宜看来 ， 价格的压力是近几年商业地产空置率不断下降所带来的必然结果 。 供大于求的关系导致绝大部分城市都面临着租金下降的情形 ， 且在未来依然会承受非常大的租金压力 ， 这是必然趋势 。
尽管如此 ， 对于地产企业来说 ， 拓展商业领域的积极性并没有因此而打消 ， 多数房企明确表示将加大商业领域的合作布局 。 如香港置地310.5亿元拿下的徐汇西岸金融港地块中 ， 有26.34万平方米用来发展商业 。 今年7月 ， 旭辉在其官微宣布 ， 公司将成立旭辉集团商业地产管理总部 。
林采宜提醒道 ， 接下来要想做好商业地产 ， 无一例外 ， 需要调整好思路 ，
推进商业地产REITS的重点
商业地产具有开发周期长 ， 资金投入大的特点 。 REITs作为房地产市场组合的主要工具 ， 是大类资产配置中用于平衡组合风险收益的重要另类投资品 。 2008年至今 ， 全球上市REITs规模年复合增长率达17.8% ， 目前全球REITs总规模超过2万亿美元 。
从海外的REITs情况看 ， 海外房地产一线城市的地产租金收益率在3%-5%之间 ， 加上不动产投资信托产品的优惠政策 ， 使得REITs的收益率通常比国债收益率高出2%以上 。 同时REITs的基金收入成分多元 ， 不仅有权益收入 ， 还有一部分是管理收入和租金收入 ， 整体而言 ， REITs的收益率要比房屋的纯粹的租金高 。
但REITs在我国的发展依然存在难点 。 一方面REITs落地后 ， 还需要合适的生态环境相匹配 。 从微观角度来看 ， 推行REITs还得具备优质底层资产以及持续且稳定可期的现金流 。 对于商业地产来说 ， 能不能在REITs这个春风下来获得新的生机？林采宜认为主要取决于三个条件 。
第一 ， 政府是否出台优惠的税收政策 。 第二 ， 公司型REITs在法律地位上能不能建立 。 第三 ， 能否纳入设置养老金递延纳税账户从而吸引长期资金的加入 。 而最终 ， 中国的商业地产REITs能不能落地最终取决于后续的政策环境和法律环境 。
【reits|REITS之下 商业地产迎来新的生机】随着新格局的变化发展 ， 商业地产运行中不同主体之间的需求、关系、组织形式都因疫情发生了或大或小的变化 。 在未来商业地产发展道路上 ， 抓住机遇 ， 商业地产仍然还大有可为 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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