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地产|净利缩水5800万！成本激增负债高企 正荣地产首度出现增收不增利

2020年上半年 ， 正荣地产营收同比增速进一步放缓 ， 归母净利润首次出现下滑 ， 总负债亦居高不下
《投资时报》研究员 吕贡
受年初疫情影响 ， 大多数行业在经营恢复中采取促销等方式来弥补销售方面的不足 ， 同时也加紧融资以补足现金流 。 房地产行业也不例外 ， 以正荣地产控股股份有限公司（下称正荣地产 ， 6158.HK）为例 ， 不到一个月时间 ， 该公司就发行了2次美元债 。
2020年5月 ， 正荣地产宣布发行2亿美元、2024年到期、年息高至8.35%的优先票据 。 时隔不到30天 ， 该公司再次发布公告称 ， 发行一笔金额为2亿美元、2023年9月到期、年化利息为8.30%的票据 ， 每100美元的发行价为99.94美元 。
增收不增利
正荣地产是一家中国大型综合性房地产开发商 ， 专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业 。 2018年1月16日 ， 正荣地产在香港联交所成功挂牌上市 。
日前 ， 正荣地产对外发布了其2020年半年度业绩公告 。 今年上半年 ， 深耕地产多年、已跻身房地产20强的该公司 ， 因受到疫情冲击等影响 ， 业绩陷入增收不增利的境地 。
据半年报数据显示 ， 正荣地产今年上半年实现营业收入145.42亿元 ， 虽然仍呈递增趋势 ， 较上一年同期增长6.55% ， 但同比增速相较去年已有所放缓 ， 下滑4.28个百分点 。 并且 ， 该公司今年上半年实现归属于母公司股东的净利润（下称归母净利润）也较上一年同期缩水近0.58亿元 ， 低至8.76亿元 ， 同比降幅达6.17% 。
事实上 ， 正荣地产增收不增利情况的出现 ， 早在2019年已有苗头 。
《投资时报》研究员梳理正荣地产2018年上半年—2020年上半年半年报数据发现 ， 虽然该公司上市后一年（2019年）的首份半年报业绩较为亮眼 ， 数据显示 ， 2019年上半年正荣地产实现营业收入136.48亿元 ， 同比增长10.83% ， 实现归母净利润达9.33亿元 ， 同比增长11.07% ， 超过营业收入增速 。 但Wind数据显示 ， 2019年上半年该公司营业收入同比增速较上一年同期骤降41.48个百分点 ， 归母净利润同比增速下滑幅度更是高至160.79个百分点 。
对于该公司2019年上半年营收利润增速放缓 ， 以及2020年上半年出现增收不增利的情况 ， 《投资时报》研究员电邮沟通提纲至正荣地产 ， 截至发稿尚未得到回复 。
正荣地产2018年上半年—2020年上半年营业收入及归母净利润增速情况
地产|净利缩水5800万！成本激增负债高企 正荣地产首度出现增收不增利
图片

数据来源：公司半年报
成本猛增 负债高企
分析人士认为 ， 除了受疫情冲击 ， 正荣地产今年上半年增收不增利或有经营成本猛增和销售疲软因素在其中 。
在经营成本方面 ， 据半年报数据显示 ， 2020年上半年正荣地产成本呈现出急剧上升趋势 。 其中 ， 增长幅度较大的是融资成本 ， 相较于2019年上半年增加了近1亿元 ， 达3.07亿元 ， 同比涨幅高至47.90% 。 与此同时 ， 该公司的销售成本也同比增长6.60%至115.88亿元 。
在成本猛增的同时 ， 正荣地产2020年上半年销售金额和销量亦较上一年同期出现下滑 。 其中 ， 合约销售金额骤减超26亿元 ， 同比下滑4.50%至559.93亿元；合约销售建筑面积缩水超15万平方米 ， 同比下滑4.0%至365.5平方米 。 因此 ， 合约平均售价也由去年的1.54万元/平米下降至1.53万/平方米 。
此外 ， 《投资时报》研究员还注意到 ， 虽然正荣地产作为行业黑马 ， 早在2018年该公司合约销售额就已突破千亿大关 ， 跻身一线阵营 。 但与此同时 ， 正荣地产的负债也在2018年突破千亿元 ， 高达1169.20亿元 。 并且 ， 据半年报数据显示 ， 截至2019年末 ， 该公司的负债总额达到1381.60亿元 ， 截至2020年末 ， 其总负债进一步攀升至1591.61亿元 。
对此 ， 有业内人士分析认为 ， 这或与正荣地产激进的拿地战略有关 。 据悉 ， 2019年正荣地产共新增土地41块 ， 总建筑面积约为560万平方米 ， 新增土储权益比73% 。 截至2019年12月31日 ， 正荣地产土储共计2615万平方米 ， 其中74%位于一、二线城市 ， 货值约4500亿元 。 由于一二线城市地价本身就高 ， 2019年该公司的拿地均价也随之攀升超八千元每平方米 ， 相较于前两年的四千多元每平米几乎翻了一倍 。


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