长和系的土地生意经：从“囤地”到套现离场
20多年来 ， 尽享中国城市化进程红利的长和系 ， 却屡屡陷入“囤地”风波 。9月23日 ， 一份名为《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大重组的函》的文件在坊间流传 ， 文件指 ， 因和记黄埔成都公司存在捂地、捂盘不良行为 ， 严重影响区域房地产市场平稳发展 ， 禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款 ， 同时禁止向公司重大资产重组提供帮助 。当日晚间 ， 成都高新区财政金融局在官网确认 ， 正配合相关部门对多个涉及捂盘惜售项目进行查处 ， 其中便包括曾隶属于和黄旗下的“南城都汇”项目 。“南城都汇”项目于2004年由和记黄埔地产获取 ， 但至今未开发完毕 。 今年7月 ， 和记黄埔将项目转让给禹洲集团 。尽管长江实业在回应中极力撇清关系 ， 但考虑到项目长达16年未能开发完毕的现实 ， 和记黄埔仍然难逃“囤地捂盘”的嫌疑 ， 不少成都当地的业内人士也对这一“罚单”表示认可 。和记黄埔地产隶属于李嘉诚旗下的“长和系”商业帝国 。 早在上世纪90年代 ， 长和系就以长江实业、和记黄埔两家公司为主体 ， 将旗下的房地产业务拓展至内地 。20多年来 ， 长和系虽尽享中国城市化进程的各种红利 ， 却未能取得预期的发展成就 。 相反 ， 公司旗下项目还屡屡因“囤地、捂盘”而遭遇曝光和处罚 。近几年 ， 长和系陆续抛售多个房地产项目 ， 似有退出内地市场之意 。 除大环境影响外 ， 梳理公司的发展历程不难发现 ， 其策略和模式似乎已与当前的市场风向格格不入 。时间的“朋友”外界指长和系“捂盘、囤地”的说法 ， 并非毫无来由 。 早年间公司在内地的发展 ， 就是以“长周期”著称 。1994年 ， 和记黄埔在广州拿下黄沙地块 ， 即后来的“逸翠湾”项目 ， 可建面积24.18万平方米 。 2002年 ， 和记黄埔首次公开表示 ， “黄沙项目已进入最后的动工准备阶段 ， 住宅部分预计2003年下半年正式发售 ， 2004年中交楼 ， 商场部分2003年底开始招租 。 ”但直到2005年11月 ， 项目才开始动工 ， 此时距离拿地已有11年的时间 。 到2009年 ， 项目才最终建成 。2005年9月 ， 和记黄埔在广东增城获取四宗住宅地块 ， 合计占地面积达203万平方米 。 但由于各种因素影响 ， 直到2011年 ， 项目才启动奠基仪式 。 2014年 ， 项目首次开盘 。 至今 ， 项目仍未开发完毕 。长和系在北京的拓展 ， 也有着类似的“套路” 。 长江实业于1997年正式获取北京顺义区薛大人庄村地块的开发权 ， 首次进军北京 ， 后来该项目被打造成“誉天下” 。 但直到2008年下半年 ， 誉天下项目的一期才开始入市 ， 此时距离拿地已有11年 。 2018年 ， 誉天下项目终于全部开发完毕 。 如今 ， 项目仍有部分房源在售 。这一波长周期操作 ， 使长实获得了不菲的“价格红利” 。 20多年来 ， 誉天下项目所在区域的房价 ， 从最初的2000元/平方米 ， 上涨到如今超过60000元/平方米 。和记黄埔于2001年进入北京市场 。 当年 ， 和记黄埔以7亿元拿下北京姚家园地块 ， 即后来的“逸翠园”项目 ， 约定的竣工时间为2006年10月31日 。 但项目真正动工的时间 ， 已是2005年6月 。2005年11月 ， 逸翠园项目一期获得预售许可证 ， 预售均价约为9000元/平方米 。 直到6年后的2011年 ， 项目的二期才获得销售许可证 ， 此时的成交均价已经上涨到28000元/平方米 。 2013年 ， 该项目才最终建设完毕 。公开信息显示 ， 截至2019年5月 ， 长和系在内地21个城市拥有56个写字楼、住宅、商场及酒店等房地产项目 。 除北京、广州外 ， 长和系在上海、成都、重庆、大连、东莞、珠海、中山、惠州等多地的项目均曾被曝“囤地” ， 期限从5年到10多年不等 。 一些项目虽然拿地时间较早 ， 但至今仍未完工 。虽然存在部分项目体量偏大的现实 ， 但动辄十几年的开发周期 ， 仍然令长和系难逃“囤地”的嫌疑 。 从公司的公开表态来看 ， 部分项目开发周期过长 ， 存在规划调整、政府审计、土地纠纷等不可控因素 。 但总体来看 ， 自身原因仍占多数 。北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道采访人员表示 ， 长和系是最早进入内地的香港地产商之一 ， 开发经验丰富 ， 又有“首富”李嘉诚的“光环”加持 ， 因此早年间颇受地方政府青睐 。 2010年之前 ， 长和系往往能以较低的价格获取土地 ， 而且在开发期限上 ， 通常能获得一再宽限 。他表示 ， 这是港资房企早年间曾普遍享受的“特权” ， 并一度令内地房地产商十分艳羡 。 当时恰逢中国房地产市场快速发展 ， 仅通过土地升值 ， 长和系就能获取数倍乃至数十倍的收益 。事实上 ， 这种做法在当时已经十分常见 。 2009年 ， SOHO中国董事长潘石屹在接受央视采访时表示 ， “中国有一批房地产开发商是从来不盖房子的 ， 就是倒土地的 。 ”他认为 ， 这部分开发商占行业的1/3 。屡屡“踩线”的长和系作为长和系的掌舵者 ， 李嘉诚多次否认公司存在“囤地”的情况 。 2014年7月 ， 迫于外界压力 ， 李嘉诚回应称 ， “长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况 ， 也没有囤地意图 ， 甚至一直希望尽快完成发展及出售项目 ， 以便收回资金再发展 。 ”但按照相关规定 ， 我国对闲置土地一直有明确的界定标准 。根据自然资源部（时称“国土资源部”）于1999年下发的《闲置土地处置办法》 ， 土地合同生效后一年未开工建设的、在建设面积不足1/3（或总投资额不足25%）但无理由停工超过1年的 ， 均被视为闲置土地 。该文件还规定 ， “对闲置满1年的土地 ， 可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的 ， 可以无偿收回土地使用权 。 ”2008年1月 ， 国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》 ， 重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的 ， 坚决无偿收回 。但由于执行环节长期不够严格 ， 到了2009年和2010年 ， 闲置土地问题已经较为严重 。 为此 ， 2010年3月至7月 ， 国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作 ， 集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地等突出问题 。 国土资源部还要求 ， 各地务必于10月底前基本完成查处任务 。2012年 ， 修订后的《闲置土地处置办法》开始施行 ， 意味着对闲置用地处置的制度化建设正式告一段落 。在此期间 ， 长和系旗下的部分项目屡屡因“踩线”而被曝光 。2007年 ， 东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多 ， 时间达到95个月”为由 ， 对长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单 。 这也是当时最大的一笔土地闲置罚单 。据悉 ， “涉事”的海逸豪庭项目位于东莞厚街镇 ， 占地3600万平方米 ， 但自上世纪90年代开发至2007年 ， 落成面积还不到1% 。2010年初 ， 有机构披露了上海330宗“批而未用”的“抛荒”地块 ， 其中包括长江实业旗下的马桥住宅项目 。2010年8月 ， 有媒体曝光了一份1457宗闲置土地“黑名单” ， 据称 ， 这份名单是由国土部交由当时的银监会做风险排查之用 。 长和系共有两宗土地“上榜” ， 分别是和记黄埔旗下的北京逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块 。套现与“离场”严查闲置土地的风潮过后 ， 长和系在内地的发展策略出现调整 。 从2013年开始 ， 长和系甚少在公开市场拿地 。 相反 ， 公司开始出售旗下的地产项目 。仅2013年 ， 通过出售广州西城都荟广场和上海东方汇经中心 ， 长和系共回笼资金约120亿港元 。 2014年 ， 长和系又先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦等项目 。“这种调整与内地市场环境的变化有关 。 ”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道采访人员表示 ， 长和系的基本策略是“低进高抛” ， 但2013年以后 ， 内地土地市场竞争激烈 ， 地价不断攀高 ， 而房价在严厉的调控下 ， 上涨乏力 。在此之前 ， 长和系一直对内地房地产市场颇有兴趣 。 2010年初 ， 李嘉诚公开表示 ， 长江实业土地储备足够未来5至6年使用 ， 由于平均成本较低 ， 加上负债低和备用资金充裕 ， 可动用不少于500亿港元进行投资 。“长和系”的拿地成本有多低？和记黄埔2012年年报显示 ， 公司当时的土地储备约1022万平方米 ， 大部分通过与长江实业共同持有 ， 在内地的平均土地成本为1980元/平方米 。 其中 ， 和记黄埔于2012年12月获取的武汉市蔡甸区的一宗土地 ， 楼面价仅为1502元/平方米 。
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