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贝壳研究院|聚焦房企降负债⑥丨贝壳研究院潘浩：房企降负债路径有哪些？要从整体、长期、短期入手

贝壳研究院|聚焦房企降负债⑥丨贝壳研究院潘浩：房企降负债路径有哪些？要从整体、长期、短期入手
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贝壳研究院|聚焦房企降负债⑥丨贝壳研究院潘浩：房企降负债路径有哪些？要从整体、长期、短期入手
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近日 ， “三道红线”堪比房地产行业业内的紧箍咒 ， 不仅每天登上各家媒体版面 ， 成为反复讨论的热点；更深层的 ， 是敲响对不同规模以及发展阶段的房企需要加强自身财务结构优化 ， 增强抵御系统性金融风险能力的警钟 。
三道红线要求具体是什么？即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。 央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理” 。
红线“祭出”后 ， 各家房企降负债将成为今后工作的主旋律 。 行业专家如何看待房企降负债？贝壳研究院首席分析师潘浩对和讯房产发表了看法 。
潘浩提出 ， 总体来说 ， 资产负债率、净负债率和现金短债比这三个指标 ， 分别从整体、长期、短期三个维度来衡量企业的财务风险 ， 那么房企的应对也需要从这三方面入手 。
01
整体：房企都将“持续优化财务结构”作为发展战略之一
整体看 ， 就是房企资产负债率的讨论 ， 根据贝壳研究院8月第4周对已发布中报房企观察的数据显示 ， 资产结构方面 ， 资产负债率表现分化 。 发布半年报的47家房企中22家房企资产负债率维持不变或同比下降 ， 占比47% ， 其余25家房企资产负债水平同比小幅上涨 。 而全部房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一 。
潘浩认为 ， 从整体来看房企需要意识到去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题 ， 也符合政府政策导向 ， 因此调整企业发展战略 ， “高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略 。
02
长期：拆分业务板块上市、合作开发可应对风险
长期看 ， 即是针对净负债率指标来谈 ， 净负债率=（有息负债-现金余额）/净资产 ， 也称净借贷比率 。 这个指标 ， 可以看出不同企业在杠杆风险上的差异 。
政策规定 ， 房企的净负债率不得大于100% 。 从中报表现来看 ， TOP20房企中 ， 金科、阳光城(000671,股吧)、中南、恒大、融创、绿地的净负债率均超过100% 。 恒大的净负债率高达266% ， 绿地第二 ， 达189% 。
潘浩提出 ， 其次从长期来看 ， 房企需要控制带息负债规模、增强盈利能力 ， 在过去几年部分房企通过高杠杆、高周转的模式实现了规模扩张 ， 但由于带息负债规模高、货币资金持有量偏低、利润水平较低 ， 导致企业抗风险能力不足 ， 特别是面对今年的突发影响 ， 很容易使得这类企业出现系统性风险 ， 同时连带上游金融企业、下游供应商以及消费者共同面临不确定性 。
因此控制负债规模、强化盈利能力成为长期应对风险的举措 。 此外 ， 拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企可以采取的长期应对风险的方式 。
03
短期：可控制拿地速度、将短债置换为长债等
短期看 ， 即是针对现金短债比指标来谈 ， 政策规定 ， 踏到这条线的房企的“现金短债比”小于1 。 从TOP20房企中报表现来看 ， 30%的房企现金短债比不合格 。 恒大达0.26倍、融创是0.47倍 。
最后从短期上针对这个指标看 ， 潘浩认为 ， 控制拿地速度、加速销售补充现金流、将短期债务置换为长期债务 ， 可以一定程度上调整最后的财务数据 。
不过 ， 虽然可以从一定程度上调整财务指标 ， 但其空间是有限的 ， 转变思路、提升发展质量 ， 是行业长期健康发展的需要 。
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（责任编辑：徐帅 ）


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