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恒大|地产业巨变！房企三巨头同时踩中“三道红线”！万科郁亮：游戏规则重大改变！这些房企面临挑战

房地产行业游戏规则迎来重大变革 ， 恒大、融创、绿地已踩中“三道红线”……
股债双杀 ， 恒大发布经营数据反击
在对网络传言辟谣后 ，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀 ， 港股中国恒大股价收跌9.46% ， 恒大汽车收跌12.76% ， 多只债券跌幅超过20% ， 显示出市场信心仍然不足 。
周五晚间 ， 恒大接连发布多条公告 ， 晒出经营成绩单 ， 对谣言做出有力回击 。 公告显示：
1、截至2020年9月24日 ， 累计实现销售人民币5049亿元 ， 同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元 ， 同比增长51.3% 。 截至2020年6月30日 ， 现金余额人民币2046亿元 。
2、自2020年9月3日起 ， 公司推出全国楼盘大优惠 ， 计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售 。
3、全国在建项目共866个 ， 均在正常开工建设 。
4、截至2020年9月24日 ， 公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元 ， 融资成本下降2.24个百分点 ， 提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元 ， 各项降负债成效积极显着 。
5、公司成立24年来 ， 共计借款20523笔 ， 从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况 。
当晚 ， 中国恒大还发布了 分拆物业管理业务上市获港交所批准公告 ，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节 。
恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸 ， 不过 ， 从财务指标来看 ， 恒大的杠杆水平仍处高位 ， 超过头部房企整体水平 ， 同时踩中“三道红线” 。
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会 ，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则 ， 也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线” 。 新规将于2021年1月1日落地 。
“三道红线”主要涉及三个指标 ，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标 ， 后续也成为监测房企经营的重要内容 。
根据规定 ，如果三道红线全部触及 ， 房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条 ， 增速不得超过10%；均未触及 ， 不得超过15% 。
万科董事会主席郁亮昨日表示 ， “三道红线”是行业重大游戏规则的改变 ， 这次（三条红线）的监管是穿透式的 ， 明股实债、表内表外全覆盖 ， 之前的财务技巧是没有任何作用的 ，这对所有的开发商都是挑战 。 三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度 。
证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计 ， 头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异 。
1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线
TOP15房企中 ， 9家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目 ， 下同）后的资产负债率超过70% 。中国恒大杠杆率最高 ， 达85.28% ， 绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80% 。

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2、头部房企净负债率分化程度高
以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平 ， 数据宝统计 ， TOP15房企中 ，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线 。 其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下 ， 风险相对可控 ， 万科A、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口、新城控股净负债率不到40% 。

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