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人民日报海外版海外网|经济复苏依旧艰难，海外网深一度：美国楼市“疯涨”

人民日报海外版海外网|经济复苏依旧艰难，海外网深一度：美国楼市“疯涨”
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受新冠疫情影响 ， 美国经济复苏艰难 。 但有媒体发现 ， 美国房地产市场却跑到了整体经济前面 。 美国商务部在9月24日发布的数据显示 ， 2020年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8% ， 大幅好于预期的降幅1.2% ， 总量至101.1万户 ， 创2006年9月以来的14年新高 。
与此同时 ， 美国消费者新闻与商业频道（CNBC）也关注到 ， 美国90%的住房市场中 ， 目前房价上涨已经超过工资上涨幅度 。 有分析认为 ， 尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率暂时支撑了房屋销售 ， 但美国失业人数居高不下、普通民众收入增长乏力等因素已经构成了市场下行的风险 。
【人民日报海外版海外网|经济复苏依旧艰难，海外网深一度：美国楼市“疯涨”】政策放水 ， 投资转向
自6月起 ， 此前一直低迷的房地产市场突然爆发 。 全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示 ， 今年8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户 ， 刷新2006年12月以来新高 。
经济衰退的背景下 ， 美国房地产市场为何如此反常？英国路透社分析指出 ， 一方面 ， 大流行引发了人口向低密度地区的迁徙 ， 房产市场相对供不应求；另一方面 ， 在创纪录的低抵押贷款率刺激下 ， 美国民众的购房意愿显著提升 。
过去两个月 ， 美国房贷利率一直保持在3%以下 。 美国住宅贷款抵押机构房地美（FreddieMac）公布的数据显示 ， 上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87% ， 为历史第二低水平；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5% 。
在政策刺激政策下 ， 不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿 。 美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好 。 数据显示 ， 26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的 ， 仅次于占比28%的股票 ， 54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素 。
美国房地产数据公司AttomDataSolutions首席产品官托德·塔塔（ToddTeta）表示 ， “对全美的单身人士来说 ， 平均工资负担得起购房的人越来越少 。 ”尽管美国失业率高企和经济疲软 ， 但在低抵押贷款利率和其他因素的影响下 ， 许多购房者纷纷加入供不应求的房产市场 。 “结果是房价上涨已经超过了工资对人们的影响 。 ”
分析师普遍认为 ， 新冠疫情可能造成的经济冲击 ， 以及美国将暴发第二波疫情的迹象 ， 让市场出现恐慌情绪 。 相对与股市 ， 中产阶层更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式 。
房价高企 ， 贫富分化
就在买家源源不断涌入之际 ， 考虑到疫情二次暴发等诸多不确定性因素 ， 不少卖家也表现出明显的惜售情绪 。 供需错位下 ， 美国房价高企 。 美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元 ， 同比增长11.4% ， 同比连涨102个月 。 值得注意的是 ， 上述成屋销售中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元 。
CNBC在24日的文章中提到 ， 有限的待售房屋带来激烈竞争 ， 导致房价飙升 。 NAR首席经济学家劳伦斯·云（LawrenceYun）也承认：“当前买家的竞争十分激烈 ， 新房源一上市就被抢售一空 ， 因此需要建设更多的新屋 ， 当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐 。 ”
面对疯涨的房价 ， 《今日美国》关注到 ， 一些人有能力逃离大城市 ， 生活得到改善 。 但是还有一些收入较低的美国人 ， 面对历史性的失业危机、迫在眉睫的搬迁、工资停滞不前 ， 他们无法拥有自己的住房 。 这场流行病带来持久的经济损失 ， 令他们失去信心 。
今年3月 ， 46岁的布兰迪·吉（BrandiGee）被解雇 。 失去了工作和出租屋 ， 她和儿子在佐治亚州的一家酒店住了近三个月 。 最近几周 ， 她一边面试一边拜托房产经纪人帮忙找房 ， 但都没有结果 。 “我很担心我们最终会睡在大街上 。 不知道我是否会安然无恙 。 ”吉说道 。
布兰迪·吉工作的餐饮业是受疫情影响裁员最严重的行业之一 。 麦肯锡4月初的分析显示 ， 受疫情影响的工作岗位中 ， 86%的年薪低于4万美金 ， 其中以兼职工作较为常见 。 根据美国人口普查局最新调查 ， 年收入低于35000美元的租房家庭中 ， 有42％的人甚至对9月份房租的支付能力表示轻微或完全没有信心 。
据《华尔街日报》报道 ， 全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44% ， 美国南部地区这一比例增长了63.1% 。 房地产数据数据库AttomDataSolutions的数据显示 ， 美国90%的住房市场中 ， 房价上涨目前已经超过人们工资上涨幅度 。
风险叠加 ， 复苏艰难
美国楼市近期异常繁荣背后 ， 风险也在不断叠加 。 《商业内幕》网站援引牛津经济研究所的研究员南希·范登·霍顿（NancyVandenHouten）的话指出 ， “尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持 ， 但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险 ， 预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力 。 ”
美国劳工部日前公布数据显示 ， 8月美国非农部门新增就业人数为137万人 ， 低于市场预期 ， 也不及7月修订后水平 。 当月美国失业率从7月的10.2%降至8.4% ， 显示在经济缓慢复苏下就业市场有所改善 ， 但仍不及疫情前水平 。 与此同时 ， 美国8月消费者信心指数继续下滑 ， 从7月的91.7降至84.8 ， 跌至逾六年低点 。


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