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格力地产的又一场豪赌:连踩三道红线后 押注免税业务

重组珠海免税集团尚未尘埃落定 ， 格力地产早已展开对免税市场的争夺 。在9月的15天里 ， 公司先下海南高价夺地、后西进贵州和茅台谈合作 。 这家区域房企似乎把免税业务当作一根救命“稻草” 。房地产主业疲软 ， 连踩“三道红线”后 ， 格力地产已承受着较大债务压力 。 豪赌免税业务 ， 胜算几何？一场豪赌一贯低调的格力地产变了 。 在今年9月的15天里 ， 先后祭出两个大动作：下海南拿地和进贵州签约茅台置业 。9月7日 ， 格力地产通过下属全资子公司珠海合联 ， 从华润、金地、招商局等央企手中 ， 斩获三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块 ， 耗资16.51亿元 ， 占公司上半年收入的五成以上 。公司一直以珠海当地业务为主 ， 极少在全国市场公开拿地 ， 这次三亚“虎口夺地”让友商震惊 。公开报道显示 ， 公司斩获的上述两宗土地 ， 总面积合计3.30万平方米 ， 平均楼面地价为1.77万元/平方米 ， 溢价率47.7% ， 远高于三亚平均水平 。根据中国指数研究院数据 ， 今年上半年 ， 三亚市出让20宗土地平均楼面价4100元/平方米 ， 平均溢价率为4.29% 。土地规划内容显示 ， 上述地块拟建设滨海高端旅游零售商业项目 。珠海合联对外表示 ， 拿地主要是看中区域、政策等优势 。 格力地产正在重组珠海免税集团 ， 业内猜疑公司或会有免税业务在三亚落地 。格力地产的又一场豪赌:连踩三道红线后 押注免税业务
15天后 ， 公司再与茅台集团置业公司达成战略合作协议 。9月21日 ， 格力地产董事长、珠海免税集团董事长鲁君四亲自带队前往茅台集团 ， 与茅台集团置业公司签署战略合作 。 虽说本次会晤多属务虚 ， 但这家掌握了免税资源的特殊地产企业 ， 还是得到茅台集团党委书记、董事长高卫东的高规格接待 。启信宝显示 ， 茅台集团置业公司与贵州茅台是兄弟企业 ， 同属于贵州茅台集团 。主业疲软 ， 靠副业难突围房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药 ， 加上正在重组的免税业务 ， 是目前格力地产的业务构成 。 同时 ， 公司也是大湾区为数不多、已业务多元化的区域房企 。不过 ， 最近几年来 ， 公司的业绩支撑仍依赖房地产业务 。数据显示 ， 2018年至2020年上半年 ， 房地产业务分别实现收入23.89亿元、23.47亿元和26.55亿元 ， 分别占比公司收入的77.62%、55.97%和89.15% 。 今年上半年 ， 其他收入对公司的贡献不到10% 。业务多样性布局 ， 从房地产商向城市综合运营商转型 ， 是公司在2013年确定的发展目标 。 转型7年来 ， 公司的业务范围始终围绕珠海及周边地区 ， 目前来看难达预期 。在此次拿地之前 ， 公司土地储备（规划计容建筑面积）已从2017年的172.86万平方米降至2019年的105.83万平方米 。 2019年报显示 ， 公司在珠海、上海及重庆4个项目 ， 当期实际投资进展缓慢 。 其中 ， 上海项目实际投资额6.65亿元 ， 占比总投资额的8.01% 。格力地产的又一场豪赌:连踩三道红线后 押注免税业务
较为棘手的是 ， 公司现金流已比较紧张 。2016年-2018年 ， 公司经营活动产生的现金流净额连续3年为负数 ， 净流出均在12亿元以上 。 2019年这一数据终于转正 ， 今年上半年再同比下降99.34% 。2020年中报显示 ， 公司短期借款1.86亿元 ， 较上年同期增加145.23%；一年内到期的非流动负债72.39亿元 ， 较上年增加164.82% 。 上半年 ， 公司又踩中监管“三条红线” 。 对于这家去年年收入刚过40亿元的区域房企来说 ， 未来并不会轻松 。主业已很难做大 ， 公司在副业上四处突围 。今年年初 ， 口罩需求最旺盛 ， 公司跟风介入 ， 并提出全年将出口1亿片医用口罩 ， 引来监管部门的关注 。除此之外 ， 代建工程、渔获等收入虽然增速强劲 ， 但对公司收入贡献仍十分有限 。免税业务成救命“稻草”？格力地产与茅台置业的战略合作 ， “创新供应体系”被摆在首位 ， 意味着茅台集团和公司及珠海免税集团业务的互补性 。简单理解 ， 茅台利用珠海免税的免税平台卖酒；格力地产也可借助茅台的影响力 ， 在贵州获得地产项目等 。珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务运营管理实践经验的国有独资企业 ， 在珠海拱北、横琴口岸、九州港口、港珠澳大桥港口以及天津滨海机场等地拥有免税门店 。而且 ， 珠海免税集团的免税业务 ， 与格力地产的口岸经济业务有链接的便利性 。格力地产的又一场豪赌:连踩三道红线后 押注免税业务
今年5月 ， 公司开始筹划发行股份及支付现金购买珠海免税集团100%股权 ， 迄今为止尚未尘埃落定 。重组同属于珠海国资委旗下的珠海免税集团 ， 是格力地产改善公司收入结构和财务状况的一个优等方案 。公开数据显示 ， 2018年至2019年 ， 珠海免税集团实现收入分别为22.56亿元、26.69亿元 ， 归母净利润分别为6.43亿元和9.44亿元 。今年7月 ， 珠海免税集团在海南成立全资子公司 ， 格力地产在三亚拿地 ， 很容易让人联想到公司将在三亚落地高端免税城 。值得注意的是 ， 免税市场垄断性强 ， 中免、日上、中侨免和海免4家均为中免集团旗下免税品牌 ， 占据国内免税市场份额的93% 。 在海南 ， 中免已开业4家离岛免税店面 ， 处于绝对霸主地位 。目前 ， 海南已在采用市场化竞争方式 ， 选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体 ， 格力地产一旦介入 ， 将面临和中免的正面竞争 。


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