征地拆迁|最全整理：史西宁律师为你总结解答征地拆迁相关问题( 二 )
1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质 ， 应当作为确定房屋性质的依据;
2、房屋性质发生变更的 ， 房屋所有人应当向房管局申请变更登记;
3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅 ， 并且实际用于居住的 ， 应当按照住宅给予补偿安置;
4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅 ， 但依法取得营业执照并用于商业经营的 ， 应当按照住宅予以补偿安置 ， 同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿 。
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被征收房屋如何评估？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的 ， 通过多数决定、随机选定等方式确定 ， 具体办法由省、自治区、直辖市规定 。 ”根据上述规定 ， 协商选定是确定评估机构的首选方式 ， 只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时 ， 才可以通过多数决定等其他方式确定 。 征收人未与被征收人协商 ， 直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的 ， 属违反法定程序 ， 所作出的评估报告不能采用 。
关于评估价格 ， 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准 。 对于这一规定的理解 ， 应当明确以下几点：
1、市场价格是补偿底线 ， 补偿可以高于或者等于市场价格 ， 但不能低于市场价格;
2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”;
3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度 ， 规模、建筑结构等相同或者相似;
4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格;
5、确定市场价格时 ， 应当剔除偶然和不正常的因素 。
被补偿的房屋补偿标准如何确定？
补偿标准是征收拆迁案件中争议最大的问题之一 ， 因为补偿标准直接关系到补偿的数额 。 以集体土地征收为例 ， 被征收的土地属于菜地 ， 某区人民政府按照普通耕地进行了补偿 。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定 ， 征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍 。
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史律师提醒
大家征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算 。 需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征收前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算 。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍 。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准 ， 由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定 。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准 ， 由省、自治区、直辖市规定 。 征收城市郊区的菜地 ， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 。 支付土地补偿费和安置补助费 ， 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 ， 经省、自治区、直辖市人民政府批准 ， 可以增加安置补助费 。
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