REITs|公募REITs或成基建“新风口” 监管部门提前预警( 二 )
沪上某大型券商结构化融资部总经理表示 ， 通过公募REITs ， 产业园区可以跟市场投资者合作 ， 借助资本力量扩大资产管理规模 ， 还可以向服务平台转变 ， 改变以往单纯的“收租”模式 ， 进而以园区为载体打造产业链条 ， 通过运营服务获取增值收益 。
两大难题仍有待破解
前述券商结构化融资部总经理介绍 ， 她曾拜访了一家国内排名靠前的物流企业客户 ， 这家企业负责人最关心项目通过REITs退出能获得的价格是否具有竞争力 。 换言之 ， 如何对基础设施进行定价 。
对于定价问题 ， 国家发改委要求 ， 试点项目现金流持续稳定且来源合理分散 ， 投资回报良好 ， 近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正 。 预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4% 。
“如何定价代表了广大客户的心声 。 有的项目不是只有公募REITs一种退出方式 ， 其他方式如海外基金或者国内保险公司收购甚至IPO ， 都可以实现退出 ， 所以很多企业关注公募RETIs在退出上是否有价格优势 。 ”前述券商结构化融资部总经理表示 。
该人士还续称 ， 但是从投资者的角度看 ， 肯定希望有更高的收益 ， 例如年化4%的收益率可能就不满足保险资产管理公司的投资收益率要求 。 因此 ， 使所有参与者达到相对满意的平衡点并不容易 。
采访人员了解到 ， 另一待破解的难题是税收优惠政策 。 从国际上看 ， 税收安排对于公募REITs的推行起着至关重要的作用 。 从不动产重组过程中的增值税、土地增值税到持有和交易环节的投资者所得税等 ， REITs市场涉及到的税种较多 ， 但目前均未明确 。
“税收中性是所有ABS产品 ， 也是REITs产品的内在要求和重要特征 。 但在当前阶段直接制定具有针对性的税收优惠政策可能还需要一个过程 。 ”前述券商人士称 ， “前期税收优惠政策可能是具体问题具体分析 ， 比如通过一事一议方式与各地财税部门沟通获取政策支持 ， 是个自下而上的过程 。 ”
（作者：杨志锦 编辑：张星）
（责任编辑：张洋 HN080）
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