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金九银十|库存高企、割肉求生 “金九银十”郑州楼市掀起降价潮( 二 )


而北龙湖最近备受关注的碧源荣府推出一批房源 ， 其在售房源均价4.5万元/平方米 。 而置业顾问称 ， 目前 ， 有一批内购房 ， 单价从28800元/平方米-34800元/平方米不等 ， 而该楼盘在2017年拿地时楼面价已经达到约2.4万元/平方米 。
新房交房标准降低、库存高企、去化遇冷
值得购房者注意的是 ， 郑州新房市场在“金九银十”纷纷调价 ， 其背后也蕴藏着开发商的营销手法 ， 不少率先降价的房源存在着精装修改毛坯房的情况 ， 也存在着房源位置不佳、户型不佳等因素 。
例如 ， 上述提及的单价降价近2万元的碧源荣府所推出的这批房源 ， 从精装修改为毛坯房 ， 据置业顾问称 ， 原来为一家金融公司的内购房 ， 现在基于转手出售 ， 但是需要加转让费 ， 同时绑定车位 ， 加起来首付需要准备200万元以上 。
而上述提及的位于金水北的和昌优地原价18000元/平方米 ， 到9月底均价降至15500-16500元/平方米 ， 不仅是精装修改为毛坯房 ， 部分房源的位置相对较为吵闹 ， 且学区名额也相应削减 。
郑州新房市场降价的背后也来源于成交量的持续下滑 。 根据易居研究院的数据 ， 刚刚过去的“金九” ， 郑州新房市场成交面积同比仍然下滑22% 。
从近期开盘的项目去化情况看也并不理想 。 去化率达到50%以上的楼盘已经是佼佼者 ， 例如 ， 9月26日开盘的位于郑州西四环的郑州华侨城 ， 推出共计236套房源 ， 去化146套 ， 去化率为61.86% 。 但是 ， 位于二七区南三环与亚星星河郡加推共计144套房源 ， 去化25套 ， 去化率仅为17.36% 。
根据克而瑞郑州资讯每周发布的数据显示 ， 9月前三周 ， 郑州新房综合认购率分别为28%、46%以及54% 。
一方面去化不佳 ， 另一方面 ， 郑州新房的库存正在节节攀高 。 根据克而瑞公布的数据 ， 2020年8月郑州的商品住宅存量为933.64万平方米 ， 同比去年增加373.96万平方米 ， 同比增长69% 。 去化周期也从去年的5.2个月 ， 延长至10.3个月 。
一二手房价格倒挂
相比于降价声一片的新房市场 ， 郑州的二手房市场表现相对坚挺 ， 但是受到新房市场的传导和成交量的持续下滑 ， 不少房东也纷纷调低售价 。
金九银十|库存高企、割肉求生 “金九银十”郑州楼市掀起降价潮
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位于郑州主城区中原区锦艺商圈的二手房价格坚挺 ， 售价甚至高于周边新房价格 。
根据贝壳研究院数据 ， 2020年4月以来 ， 郑州二手房市场高位成交 ， 4月-9月累计成交同比增长45% ， 其中9月同比增长约15% ， 但受8月基数较高影响 ， 成交量环比下降23% 。 成交价格方面 ， 2019年下半年以来 ， 郑州二手房价格整体处于向下调整阶段 ， 今年6月以后价格企稳 ， 9月环比上涨1.4% ， 同比止跌转涨 ， 涨幅为1.6% 。
金九银十|库存高企、割肉求生 “金九银十”郑州楼市掀起降价潮
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图片来源 贝壳研究院
在走访中 ， 新京报采访人员发现不少房源的成交周期拉长 ， 房东不断调低售价 。 位于郑州中原区核心地带的锦艺商圈附近的二手房均价在1.8万元/平方米-2万元/平方米不等 ， 某代表性房源从2019年年底开始挂牌 ， 最初挂牌售价为235万元/套 ， 从2020年年中开始 ， 分别调价8次 ， 每次调低1万元/平方米-5万元/平方米 ， 目前最新售价为200万元/套 。
“二手房受到业主心态影响较大 ， 一些急于转手的 ， 尤其是在疫情后 ， 手中急迫需要资金回笼的业主降价幅度较大 ， 而另外不急售的业主仍然坚守报价 ， 二手房毕竟受到装修情况、位置楼层等影响 ， 同一小区的单价有可能相差几千元 。 ”中原区棉纺路链家的中介人员称 。
一些难以出手的、比如位置不佳或者税费较高的业主调价幅度较大 ， 例如 ， 位于郑州五龙口的城开绿园小区的某二手房源 ， 于2019年年底挂牌 ， 挂牌总价为249万元/套 ， 从2020年7月开始第一次降价9万元 ， 而到了9月17日 ， 当天两次连续降价25万元和20万元 ， 目前售价为195万元/套 。 据中介人员反馈 ， 这一业主处于急售的情况 ， 还有一定降价空间 ， 但是 ， 由于房龄较新 ， 转手税费近20万元 ， 所以降价幅度比较大 。


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