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未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦

随着下半年楼市调控的深入 ， 超50%居民认为房价接下来将保持平稳 ， 只有20%认为房价将依然上涨（央行9月调研） 。 这种局面下 ， 该不该继续买房呢？会亏还是赚？
实际上 ， 未来10年楼市将迎来3大“变局” ， 看完就懂 。
未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦
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变化一：城市化对房地产的支撑已近尾声
什么是城镇化？直白点说 ， 农民通过买房进了城 ， 身份从农民变成市民 。
过去20年房地产高速发展依靠什么？答案是城镇化 。
1990年 ， 城镇化率30.4% 。 2000年 ， 城镇化率36.22% 。 2010年 ， 城镇化率49.9% 。 2020年 ， 还未过完 ， 但预计在62%左右 。
但之前一直有个说法 ， 部分专家们认为城镇化率与买房并不能直接挂钩 ， 户籍城镇化率才能真正代表进城买房人数比例 。
户籍城镇化率：城市户籍人口占总人口比例
城镇化率：城市常住人口占总人口比例
如果以户籍城镇化率看 ， 这个数值目前还不到45% 。 意味着还有一半以上人口户籍属于农村 ， 换算成数量即7亿多人 。 如此看来 ， 房子的缺口还很大 ， 房地产还得有20年的高速发展 。
而如果以城镇化来看 ， 今年数值很有可能就达到62%左右 。 根据我国城镇化率目标（2050年达到71.2%） ， 那说明未来30年城市化率只会增加不到10% ， 与过去30年增加30%做个简单对比就能看出 ， 人口进城速度将大幅削弱 ， 大概只有目前每年的三分之一 。 这么来看 ， 城镇化红利对房地产的拉动作用已经非常微弱 ， 房地产未来将长期面临低速发展 。
仅仅一个统计方式的差别 ， 得出的结果天差地别 。
那么 ， 究竟房地产在未来30年里 ， 是继续保持高速发展 ， 还是转入低速发展呢？
户籍城镇化率与城镇化率统计差别 ， 其实主要只体现在一个方面：流动人口 ， 或者称外出务工人员 。
这部分群体数量 ， 目前大概是2亿人出头 。
所以 ， 问题进一步简化为：这2亿多流动人口 ， 有没有买房 ， 会不会买房 ， 会不会在务工当地买房落户 。
答案几乎不言而喻：在过去20年里 ， 买得起房的农民 ， 几乎都买房上车了 。 买不起的 ， 考虑年龄因素 ， 也没有多大可能买得起房了 。 即便是这2亿流动人口 ， 务工在发达城市 ， 老家买房的比例也一定非常高 。 说白了 ， 买房与落户并不能直接划等号 ， 买了房户口依然在农村的也比比皆是 。
换一个角度证明 。 根据2019年相关数据 ， 国家统计局对外表示 ， 低收入家庭和中间偏下收入家庭约有6.1亿人 ， 年人均收入11485元 ， 月收入真的只有千元 。
这就已经占到总人口的40%了 ， 这部分人均收入只有千元的家庭 ， 买得起房的可能性目前来看很低 。
所以 ， 不管是从城镇化率来看 ， 还是人均收入来看 ， 房地产高速发展所仰仗的人口进城已近尾声 。
这里再多说一句：城市化进程依然持续中 ， 但高房价已是这部分群体难以企及 ， 保障房、公租房、共有产权房等模式才是下一步继续大力促进人口进城的核心方式 。 而这些 ， 跟房地产发展无关 。
变化二：房地产格局分化
之前在很多文章里都谈到了城市分化、楼市分化 。 那究竟什么是“分化”？
我能想到的大概是以下3种：
1、都市圈对人口虹吸导致的分化
都市圈个人认为目前主要分为两种 ， 全国大都市圈 ， 比如长三角、珠三角 ， 对全国人口虹吸 。 另一种是区域都市圈 ， 比如京津冀、成渝等 ， 对区域及省内人口虹吸 。
都市圈对人口的虹吸 ， 主要是体现在高水准人才的输入上 ， 依靠都市圈的交通、资源、产业、就业环境、人均收入等 ， 对这类人口进行虹吸 。
表现在房价上的路径也非常清晰：谁人口增量大、多 ， 谁房价支撑与房地产发展的可持续性就长 。
2、房价倒逼人口流出导致的分化
我国流动人口 ， 2013年最高峰时将近2.5亿人 ， 到目前仅有2亿出头 ， 7年时间少了4000万人 。
这其中 ， 虽然有务工人员年龄增长返乡的因素 ， 但主要是房价倒逼人口流出 ， 并且表现为外出务工人员出现“断层” 。 年长的返乡 ， 年少的不再外出 ， 房价起了很大作用 。
这同样是一种分化 ， 因房价导致的挤出分化 。
在房价表现上 ， 原来依靠传统工业、低效能产业吸引人口的城市逐渐式微 ， 而人口流出大省因为人口的逐步回流 ， 房价反倒能获得一定的支撑 。
3、本地产业集群分布导致的分化
一线、强二线及他们所在的都市圈 ， 依靠优质资源壁垒形成分化；
传统工业城市（其中甚至包含一些二线、强三线城市）因房价与产业、收入的逐渐不对等 ， 倒逼人口流出形成分化 。
这二者都是基于城市 ， 第三类则是基于本地 ， 而这点对买房人而言更为重要 。
前文分析 ， 城镇化率即将步入低增长期 。 那么问题来了：大量的城市新区 ， 去哪吸引人口？我们现在看到 ， 几乎每个城市都在大力发展新区 ， 可城镇化率放缓 ， 人从哪来？从已发展建成的区域分摊吗？不太可能 。


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