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东方财富网|焦点落在现金流，房地产行业：一石激起千层浪

受网络流传恒大集团(3333HK)的「恳请文事件」所影响 ， 恒大股价一度大幅下跌 ， 市场出现恐慌性抛售 。 其后恒大已发出公告指「恳请文」为捏造文件 ， 并已向公安机关报案 。
文件虽假 ， 但却重新提醒市场对恒大现金流的关注 ， 进一步引发投资者对恒大以至整合内房的忧虑 。 我们认为在「房住不炒」的大方向下 ， 加上杠杆的限制下 ， 未来仍然考验房企把握投融资窗口期的能力 。 我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企 ， 如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等 。
主要内容
一石激起千层浪 。 受网络流传恒大集团的「恳请文事件」所影响 ， 恒大股价大幅下跌 。 其后恒大已发出公告指「恳请文」为捏造文件 ， 并已向公安机关报案 。 然而公司股价于上周五仍然下跌 ， 整个板块亦受到牵连 ， 其他内房公司股价亦跟随下跌 ， 尤其是杠杆比率较高的房企 。
我们认为文件虽假 ， 但内容指恒大借款量高却是事实 ， 借壳深深房把地产业务重组在A股上市在一定程度上的急切性 ， 重新提醒市场对恒大现金流的关注 ， 加上恒大楼盘的割价速销活动 ， 进一步引发投资者对恒大以至整合内房的流动性的忧虑 。
房企现金流成关键 。 受「恳请文事件」所影响 ， 内房现金流的问题倍受关注 。 加上近日被重提的「345新规」 ， 房企融资之难度增加 。 在调控和去杠杆的大方向下 ， 现金回笼成了各大房企重中之重的工作 。 恒大割价速销虽有夸大宣传之嫌 ， 但从恒大官方公布的销售数据来看 ， 均价的确有所下降 。 恒大首八月累计销售额同比上升22%至约4500亿元(人民币下同 ， 特别指明除外)；均价为每平米9130元 ， 同比下降15% 。 长三角、大湾区等经济人口基础较佳的热点城市压力会相对轻一些 。 经济发展较弱 ， 中西部、北部三四线城市的地产去化压力较大 。
信用利差维持较大 。 地产对融资的需求甚高 ， 亦是银行贷款流向的主要板块之一 。 截至6月 ， 中国主要银行贷款余额约为165万亿元 ， 其中房地产有关的贷款余额约47万亿元 。 当中约32万亿元为按揭贷款 ， 12万亿元为房企融资 。 地产减债在国家控杠杆的过程中预期将会持续 。 外债方面 ， 根据彭博统计 ， 截至9月 ， 中国房企总外债余额约2300亿美元 ， 其中恒大外债规模约180亿美元 ， 占整体市场约8% 。 受「恳请文」事件所影响 ， 以恒大为首的高息债债价有所下跌 。 我们认为在风控为上的投资环境将会持续 ， 加上再融资的峰期将至 ， 信用利差将维持较大水平 。
建议关注土储及资产负债结构良好的房企 。 政府「房住不炒」仍然是大方向 ， 在行业控总债、去杠杆的环境下 ， 我们认为房企明年销售增长及投资速度将受影响 。 低线城市将持续受压 ， 融资环境预期仍然从紧 ， 未来仍然考验房企把握投融资窗口期的能力 。 我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企 ， 如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等 。
风险提示
i)经济下行对销售压力；
ii)调控政策持续
【东方财富网|焦点落在现金流，房地产行业：一石激起千层浪】文章来源：安信国际


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