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项目|房山新老楼盘同台竞技 限竞房小三居促销“突围”

限竞房是房山市场绝对主力项目 ， 80多平方米的小三居更是吸引刚需的主打产品 。
又是一年“金九银十” ， 在京城北部及西部豪宅项目热销吸睛的同时 ， 刚需、刚改需求聚焦的西南房山楼市亦在这个促销节点发力揽客 。
此前 ， 因为房价上涨慢 ， 区域发展缓慢 ， 房山曾被戏称为“慢热地区” 。 就区域产品来看 ， 限竞房是房山市场绝对主力项目 ， 80多平方米的小三居更是吸引刚需的主打产品 ， 而如今市场增加了更多适合刚改的叠拼产品 。
与此同时 ， 以打“价格战”著称的房山楼市 ， 少不了用促销优惠吸引客户 。 不过 ， 在此前“价格战”的背景之下 ， 让利空间已经有限 ， 优惠幅度并未见明显扩大 。
良乡大学城新老楼盘同台竞技 ， 竞争加剧
作为今年最后的销售旺季 ， “金九银十”成为决定一年业绩的关键时候 。 为了备战“金九银十” ， 很多房企纷纷加大供应 。 据北京市住建委公开信息显示 ， 截至9月30日 ， 北京9月已有21个新房项目获得预售许可证以及预售预告 ， 其中包括位于房山良乡大学城板块的中骏·云景台 。
据悉 ， 中骏·云景台项目是由中骏集团2019年12月斥资42亿拿到的土地 ， 目前在售主要产品为75-89平方米两居至三居户型 ， 精装修 。 该项目定位为北京低单价、低总价的精装洋房住区 。 在9月27日开盘当日 ， 5秒内推出的722套房源被抢购652套 ， 销售15亿 。
新京报采访人员从中骏·云景台销售人员处获悉 ， “十一”期间项目给出的优惠至少是贷款9.8折 ， 减2万元现金 。 该项目是良乡大学城板块的纯新盘 ， 单价仅为28000元/平方米左右 。 据土地出让文件显示 ， 该宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米 。
同在良乡大学城板块的老盘项目金樾和著和旭辉城 ， 均价都在3万元/平方米上下 ， 比中骏·云景台要略高一些 。 不过 ， 中骏·云景台是期房 ， 入住要等两年之后了 ， 而金樾和著和旭辉城全部为现房项目 。
从产品来看 ， 良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居 ， 同质化较为严重 。 不过 ， 中骏·云景台销售人员强调 ， 该项目小三居做到了两卫 ， 并带精装修 。
因为出现新的劲敌 ， 金樾和著、旭辉城这两个“老盘”去化也遇到压力 ， 因此在“十一”期间均不同程度推出优惠措施 ， 综合幅度为1%-2% 。 此外 ， 还有代理机构为了助推销售 ， 额外给购房者现金补贴 ， 少的4万元 ， 多则7万元 。
老项目加紧去化 ， 是想早一点清盘 ， 减少与新项目的竞争 。 而中骏·云景台体量大 ， 建筑面积达到38万平方米 ， 对于区域只能深耕 。
项目|房山新老楼盘同台竞技 限竞房小三居促销“突围”
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良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居 。
值得关注的是 ， 未来良乡大学城板块还将出现新的“搅局者” 。 今年4月23日 ， 北京房山以18.5亿元的价格成交一宗住宅用地 ， 受让方为恒大 ， 溢价率约为33.09% 。 该地块的规模也不低 ， 建筑控制规模约为13.39万平方米 ， 未来区域竞争无疑将会加剧 。
青龙湖部分项目小三居正在清盘 ， 去化压力犹存
作为北京房价的洼地 ， 房山此前因为房价上涨慢 ， 区域发展缓慢 ， 被戏称为“慢热地区” 。 房山楼市板块以前集中在长阳和良乡 ， 近两年随着土地供应变化 ， 逐渐形成了以良乡大学城、青龙湖两大区域为主的楼市版图 。 这两个区域近两年新开盘的项目集中 ， 而且均为限竞房项目 ， 产品同质化竞争不可避免 。
从目前来看 ， 房山置业的人群以首次置业的刚需、刚改和养老人群为主 。 如果说良乡大学城是刚改的集中地 ， 那么青龙湖则成为养老首选地 。
青龙湖是去年在北京兴起的楼市板块 。 目前 ， 区域有五个限竞房项目在售 ， 包括熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华、中国铁建(601186,股吧)山语澜廷等 。 因为项目过于集中 ， 而且均以80多平方米的小三居作为主打产品 ， 近两年 ， 暗地里的价格战不断 ， 区域内特价房已是司空见惯 。 据当地销售人员透露 ， 特价房仅是一个噱头 ， 这种特价房一般都是处于低层等位置不佳的户型 。


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