江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

疫情|深圳商业地产调查：写字楼“大改小” 市场面临更大去化压力( 二 )


位于龙华区的红山六九七九 ， 是深圳疫情中首个新开的大型商业中心 。 值得留意的是 ， 该项目摒弃了传统的“盒子”模式 ， 采用全开放式街区 ， 用更开放的公共空间 ， 解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题 。 6月下旬正式开业以来 ， 该购物中心招商率达95% 。 “我们大部分客人是从旁边社区过来的 ， 特别是上下班的时候 ， 因为是开放式商业街 ， 客人顺路就进店消费 。 ”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺 。 据介绍 ， 疫情最严重时 ， 良品铺子每天进店消费客人只有20来人 ， 现在恢复到了八九十人 ， 与正常时期的客流相差不多 。
“传统的购物商场空间封闭 ， 疫情影响下 ， 开放式街区的购物体验明显更受青睐 。 ”红山六九七九运营负责人刘先生告诉采访人员 。 在该项目招商中心的墙上 ， 贴着商户进场计划表 ， 采访人员留意到 ， 94个商户中有5个品牌被标红 ， 两家餐饮 ， 三家零售 ， 商户跟进情况为“受疫情影响 ， 掉铺预警 。 ”负责人称 ， 95%的招商率对零售商场来说是个不错的成绩 。
无独有偶的是 ， 8月份深圳另一家新开的大型购物中心也采用了开放式文化商业街形式 。 海上世界·汇港二期利用项目山海环幕的地理优势 ， 在商业区建起南山“滨海瞭望台” ， 把有氧的绿地氛围融入商业区 。 采访人员还发现 ， 汇港二期周边拥有较强的消费力 ， 是深圳有名的豪宅片区 ， 汇集了海上世界双玺、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山别墅等众多高端楼盘 。
写字楼业主热衷“大面积改小面积”
购物商场有待复苏 ， 但深圳的写字楼就不知寒冬几时过去 。 卓越城一期一栋12层 ， 一家留学咨询公司员工正在清空办公区域 ， 将一套200来平方米办公区内的绿植 ， 搬到隔壁写字楼内 。 该员工告诉采访人员 ， 公司在去年年末租用了两套 ， 疫情期间公司缩减规模 ， 裁员了近十人 ， 已经将一套转租给了一家律所 。 “疫情以来 ， 留学咨询业务缩减 ， 家长普遍担心留学风险 ， 改变了送孩子出国的计划 。 在留学这行 ， 我们还没彻底关闭 ， 已经算是情况好的了 。 ”
像这样的退租换租 ， 在疫情期间的深圳写字楼市场很常见 。 黄奇在深圳福田区一家公司负责写字楼租售 。 在他服务的企业租户中 ， 疫情期间有超过80%通过换租来缩小办公面积 。 他告诉采访人员 ， 部分大型企业缩减办公面积 ， 中小企业则退租节流 ， 以应对市场低迷与现金流的重负 。
【疫情|深圳商业地产调查：写字楼“大改小”市场面临更大去化压力】值得留意的是 ， 为适应市场上中小企业受疫情的冲击 ， 深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积出租 。 大冲商务中心A栋业主向采访人员透露 ， 疫情期间流动性大 ， 已将几套800多平方米的写字楼 ， 改成三套或四套200来平方米的小户型 ， 以适应市场需求 。 业主告诉采访人员 ， 春节回来后许多企业交不起房租 ， 疫情最严重时整栋楼空置出40多套 。
据戴德梁行的统计 ， 上半年 ， 深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米 。 在大体量新增供应的影响下 ， 空置率较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43% 。 这一空置率情况处于四个一线城市之首 ， 排第二的上海为20.9% ， 广州为6.7% 。
空置率的持续走高 ， 虽然不利于业主 ， 但为租客带来了更多的议价空间和优惠 。
采访人员在大冲商务中心看了一套306平方米的办公区 ， 疫情前正常均价为140元/平方米 ， 春节期间降到120元 。 但令人意外的是 ， 疫情逐步平稳后 ， 价格并没有随之回升 ， 反而降至了98元/平方米 。 业主称如果9月内定租 ， 还可以提供部分装补 。 采访人员走访了福田、罗湖、南山的多处写字楼群 ， 均出现了租金持续下降的现象 。
戴德梁行根据其数据分析称 ， 二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元 ， 这对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期 。 分行业来看 ， 来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交 ， 需求表现最为活跃；以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度 。 反观部分中小型科技企业、初创型公司退租仍时有发生 。


推荐阅读


上一篇：就业|绍兴携千余个硕博岗位来蓉城揽才

下一篇：北京楼市|黄金周北京楼市仍凉凉：旅游抢了地产的生意？