过去10年房价跌幅最大的城市！ 来看看
据中国房价行情网数据 ， 2020年9月 ， 温州住房均价为2.2万元 ， 位居全国前列 ， 超过武汉、成都、郑州、西安等众多强二线城市 。 这个数字看起来不低 。 然而 ， 早在10年前 ， 温州就曾创造过更高的记录 ， 当时温州房价攀上3万元的高峰 ， 超越北上广深杭 ， 成为全国房价金字塔尖的存在
这背后 ， 发生了什么？温州是浙江第三大城市 ， 2019年GDP总量高达6606亿元 ， 跻身全国30强 ， 超过沈阳、长春、厦门、石家庄、南昌等二线城市 。温州2019年常住人口930万人 ， 相比2010年增加18万人 。 虽然增量并不可观 ， 明显落后于同省的杭州、宁波 ， 但毕竟不存在人口收缩和城市收缩 。从最近几年的经济来看 ， 温州经济基本面、人口基本面尚可 ， 不存在太大的问题 ， 为何房价确保不及10年之前？这要从2011年说起 。2011年是温州房价的最高点 。 这个素来以民营经济著称的城市 ， 民富指数长期位居全国前列 ， “温州炒房团”更是在全国闯下了赫赫威名 。早在2001年 ， 一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套 。 从此之后 ， 几乎每一轮楼市上涨潮里 ， 都少不了温州看房团的身影 ， 作为大本营的温州房价自然水涨船高 。
这一切都在2011年陡然逆转 。根据国家统计局数据 ， 2011年2月 ， 温州房价涨幅创下历史新高 。 自此之后 ， 温州陷入了长达4年的房价下跌之路 ， 一直到2015年才止住 。以官方发布的二手房数据来看 ， 从2011年2月到2015年3月 ， 温州房价最高下跌33% 。 虽然从2015年至今当地房价出现反弹 ， 但相比2011年的最高点 ， 跌幅仍旧超过17% 。
换言之 ， 10年过去 ， 温州房价普遍下跌了20% 。要知道 ， 这10年间 ， 其他城市房价都在一路上行 ， 即便不考虑持有等机会成本 ， 货币贬值的成本同样不容忽视 。 从2010年到2020年 ， M2总量从72万亿攀升到213万亿 ， 涨幅超过2倍 ， 这背后的潜在损失更是可以想象 。2011年 ， 发生了什么？熟悉中国金融史的人都知道 ， 2011年 ， 温州民间金融借贷危机爆发 。 这场危机表面上看似只涉及金融层面 ， 实际上一环套一环 ， 直接波及到房地产市场 ， 从而带动房价大幅下行 。原因很简单 ， 大量温州人席卷进了借贷危机之中 。 据央行温州支行调查数据显示 ， 2010年前后 ， 温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷 ， 其市场规模达到1100亿元 ， 相当于温州全市银行贷款总额的1/5 。这些民间借贷资金 ， 只有35%进了实业 ， 其他都用于资金拆借与炒房 。民间借贷就像是一个套环 ， 一环套一环 。 无数企业和个人牵扯其中 ， 只要有一个环节断裂 ， 整个多米诺骨牌形成连锁反应 ， 进而形成普遍踩踏 ， 房价应声而落 ， 一蹶不振 。因为民间借贷危机导致楼市泡沫破裂 ， 这在住房市场化之后还是第一遭 ， 温州就此成为楼市泡沫的缩影 。自此 ， 温州炒房团开始退出历史舞台 。 在2016年以来的这波楼市浪潮里 ， 已经看不到温州炒房团的身影了 ， 取而代之的是深圳的投资客 。这场楼市大跌 ， 与1990年代的海南房地产泡沫的破裂、2017年以来环京楼市的走跌 ， 并称为中国楼市上行年代为数不多的下跌样板 。这场房价大跌 ， 对温州未必不是好事 。从房价收入比看 ， 2019年温州房价收入比为12.2 ， 远低于深圳的35.2 ， 也低于杭州的17.7 ， 与郑州、南宁等地相当 ， 泡沫已不像当初那么严重 。
从经济来看 ， 温州虽然经历了2011年的民间借贷危机 ， 经济增速明显放缓 ， 但最近几年来 ， 经过金融排雷 ， 经济发展重新提速 ， 并在2019年重回中国城市GDP30强 。
温州式房价泡沫破裂 ， 给未来有多少启示？其一 ， 房价会涨自然也会跌 ， 大跌不是孤例 。 1990年代海南房地产泡沫破裂 ， 2011年温州民间借贷危机爆发 ， 2017年以来环京楼市腰斩 ， 2019年以来鹤岗等收缩型城市房价重回白菜价……这些案例都为狂飙突进的楼市提供了不少经验和教训 。其二 ， 房价与经济基本面息息相关 。 一场史无前例的大放水 ， 一次空前的泡沫炒作 ， 固然可以将房价推向历史新高 。但无论是哪个城市 ， 最终都要直面经济基本面的考验 。 一旦经济基本面出现问题 ， 房价自然也就难以维持 。其三 ， 未来投资 ， 最需要重视的不是升值空间 ， 而是安全性和流动性 。 我们必须要评估 ， 一个地方的楼市 ， 是否存在流动性 ， 有没有持续上升的空间 ， 能不能经受意外事件的冲击 ， 是否能在横盘调整之后还能继续上扬 。
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