中国|放眼国际，探析中国公募REITs的前世、今生和未来
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国家发改委于8月3日发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 ， 中国证监会于8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 ， 9月4日 ， 上海证券交易所及深圳证券交易所分别发布公募REITs业务办法及业务审核指引征求意见稿 。 随着相关配套政策的落地 ， 标志着我国公募REITs正式启航 。 本次中国公募REITs在后疫情时代推出 ， 其发展对于中国以内循环为主导、双循环相互促进的新经济转型 ， 及金融与资本市场的改革意义深远 。
9月18日 ， 安永学院*联合CIMA英国皇家特许管理会计师公会 ， 推出了以“从国际视野来浅析和展望中国公募REITs的发展进程”为主题的云讲坛在线直播活动 。 来自安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）和安永（中国）企业咨询有限公司的5位合伙人 ， 为在线同仁和观众们带来了长达两个小时的精彩分享 。
如欲观看本次直播回放 ， 请访问本链接按 ， 按照相关提示获取观看方式：https://mp.weixin.qq.com/s/a8fq4amO8-dLJwphzcSjxw
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江海峰先生回顾了中国REITs的发展历程 ， 分析了中国公募REITs的经营模式和特点 ， 并将其与目前市场主流的“类REITs”产品进行了对比 。 在分析海外成熟REITs市场经验借鉴时 ， 具有多年日本工作经验的江先生主要以亚洲市场中规模最大、发展最为成熟的日本市场J-REITs为例 ， 介绍其发展历程以及经营模式 ， 并结合美国、新加坡、澳大利亚以及中国香港等多个国家或地区的发展经验 ， 分析成熟REITs市场对中国REITs在政府支持、税收优惠、法律制度完善及投资者保护等方面的借鉴意义 。
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朱亚明先生从市场参与人的角度 ， 分享了如何寻找、甄别和筛选优质的底层基础设施项目 。 朱先生表示 ， 目前中国已经积累了大量成熟运营的基础设施项目 ， 但如何找到符合监管要求的底层资产 ， 对项目能否推行至关重要 。 朱先生同时提到 ， 由于公募REITs基础设施项目与其他金融产品相比 ， 行业跨度较大 ， 导致不同项目在基本点和价值驱动因素方面也存在巨大差异 ， 这对中介机构的经验和能力提出了更高的要求 。
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拥有丰富估值和财务模型经验的刘颖女士 ， 从反映税务处理、关注历史水平、了解调价机制等方面详细介绍了在公募REITs发行中现金流测算的关注要点 。 同时也从会计处理、折现率等多方面对评估的要点进行了分析 。
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李海洋先生介绍了中国公募REITs各环节所涉及的税种 ， 对照美国以及日本等成熟REITs市场经验 ， 分析和探讨了对中国公募REITs改革的税收借鉴 ， 以促进REITs在中国的良好起步和发展 。 李先生同时提到 ， 公募REITs的税收优惠制度需要结合各国税制因地制宜进行设计 ， 而不能简单地生搬硬套 。 此外 ， 中国的公募基金制度本身存在着一定的税收优惠设计 ， 可以一定程度上避免双重征税 。 现阶段的关键是保障现有公募基金的税收优惠可以适用于公募REITs产品 。
在本次讲坛主体内容的最后 ， 江海峰先生结合当下实际 ， 分析了后疫情时代对中国公募REITs的特殊意义以及带来的挑战 。 谈及会计师在中国REITs发展进程中的积极作用与机遇 ， 江先生表示 ， 公募REITs在其发展过程涉及一套完整的生态价值链 ， 需将各类机构有机结合 ， 打造特色鲜明、优势突出的公募REITs生态圈体系 。 其中 ， 会计师由于在资产重组、申请上市、财务报表审计、合理性评估等多方面均发挥着重大的作用 ， 对于中国公募REITs的发展具有重要的意义 。
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