长租公寓|一个多月十余家公司疑似跑路 长租公寓深陷信用危机( 二 )
二是法律界定困难 ， 资金追回难以落实 。 西南财经大学经济学院教授刘璐认为 ， 这一商业模式和前几年一地鸡毛的P2P公司没有本质区别 ， 但是 ， 这一模式在前期又很难界定其恶意经营的性质 。 企业可以说这是一种开拓市场的商业行为 ， 将爆雷原因包装成经营不善 。
成都市律师协会副会长陈军表示 ， 如果企业主要负责人或股东不存在卷资跑路或者刑事诈骗等情况的话 ， 那么负责人个人只承担有限责任 ， 主要责任还是以公司名义来承担 ， 但很多公司爆雷后偿还能力很弱 ， 如遇到主要负责人跑路的话 ， 租客和房东的资金追回将很难落实 。 采访人员了解到 ， 2019年 ， 拥有4.5万间出租房的南京乐伽公寓爆雷后 ， 最终认定的是民事责任 ， 房东和租客损失难以弥补 。
三是监管手段不足 。 成都市住建局相关负责人表示 ， 今年以来 ， 成都要求住房租赁企业开业前向住建部门出具开业报告并备案 ， 其租赁合同也要备案 ， 但若公司刻意躲避备案 ， 行政监管便难以覆盖 。 陈军表示 ， 住房租赁企业违反合同约定 ， 本身属于民事纠纷 ， 应通过司法程序解决 ， 在企业无违法行为的情况下 ， 主管部门无权采取行政手段强制处理 。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为 ， 由于市场主体和租赁房源的数量大、种类多 ， 监管是否能全面覆盖市场上的租赁房源以及租赁机构的经营行为 ， 是各地实际操作过程中的一大难点 。
四是社会危害大 。 采访人员发现 ， 此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生 ， 或者是刚进入社会的职场新人 ， 社会经验不足 ， 抵御风险能力弱 。 房东也是受害者 ， 因收不到租金而强制收房 ， 造成不少社会矛盾 。
刘璐认为 ， 如果在市场拓展阶段 ， 这些企业的账上并没有资本用来烧钱以获得客群的话 ， 那这就是明显的庞氏骗局 ， 而且此类事件比P2P事件危害更大 ， 因为被骗的人群都是刚需 ， 一旦企业跑路 ， 租客们不仅无法退款 ， 还无房可住 。 蛋壳公寓副总裁林甦表示 ， 这些事件扰乱了正常市场秩序 ， 给住房租赁行业发展蒙上一层阴影 ， 造成劣币驱逐良币的恶性竞争 。
资金池问题亟待监管
多位业内人士呼吁 ， 应尽快完善监管制度 ， 缩小预收租金资金池 ， 加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度 ， 保障租客和房东的合法权益 ， 也为规范经营的企业营造良好发展生态 。
首先 ， 加快立法程序 ， 完善监管制度 。 9月7日开始 ， 住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见 。 其中一条明确 ， 住房租赁企业存在长收短付高进低出等高风险经营行为的 ， 房产管理等部门应当将其列入经营异常名录 。 直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度 ， 将租金、押金等纳入监管 。
刘翔建议 ， 尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定 ， 促进条例落地 。 刘璐认为 ， 对长租公寓这一新兴行业 ， 在允许企业创新探索的同时 ， 市场监管、住建、金融等部门应建立联合监管常态化机制 ， 对此类企业在注册之初即纳入监管范围 ， 督促其备案及合规经营 。
【长租公寓|一个多月十余家公司疑似跑路 长租公寓深陷信用危机】其次 ， 加强金融监管 ， 缩小预收租金资金池 。 目前 ， 南京、杭州、西安等城市出台了长租公寓专用账户监管办法 ， 杭州还冻结企业部分资金作为风险防控金 。
刘翔认为 ， 长租公寓行业利润率低 ， 正常经营的企业 ， 基本上要达到90%至93%的房屋出租率 ， 企业才有可能盈利 ， 而疫情以后 ， 大部分企业出租率达不到这一标准 ， 发展举步维艰 。 与此形成强烈对比的是 ， 高进低出式租赁企业却采用预收一年甚至两年租金的手段 ， 在短期内积累了一个巨大的资金池 。
缴纳高额风险防控金可能会让本已微利的合规经营企业更加艰难 ， 且对‘高进低出’企业约束有限 。 为支持行业健康发展 ， 更有效的办法是减少预收租金 ， 尽可能降低‘资金池’规模 ， 同时设立专项账户进行监管 。 刘翔呼吁 。
9月11日 ， 成都市发布租赁资金监管新规 ， 要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户 ， 对于支付租金周期超过三个月的 ， 应将收取的租金、押金和利用租金贷获得的资金存入监管账户 。
再次 ， 回归服务业属性 ， 加强行业自律 。 刘璐认为 ， 长租公寓属于重要民生领域 ， 应防止行业过度金融化 ， 引导企业降低杠杆 。
刘翔呼吁行业回归并做强服务业属性 ， 比如 ， 用类似发展信托制物业的思路 ， 鼓励租赁企业向业主提供涵盖租前、租中、租后全链条环节的信托制托管服务 ， 让业主和租客之间合同直签、房租直付 ， 从根源上杜绝骗钱跑路、经营不善、哄抬租金 。
林甦建议全行业加强监督 ， 及时向行业协会和主管部门举报 ， 不断挤压此类企业的生存空间 ， 对可能涉嫌违法犯罪的行为形成有力震慑 ， 营造有利于行业健康稳定的发展氛围 。
最后 ， 加大风险警示 ， 发动社会监督 。 陈军建议 ， 通过多种宣传渠道 ， 让房东和房客深刻认识到参与这种租赁方式的风险 ， 警惕不正常价格租金的诱惑 。 黄卉建议 ， 各城市建立纠纷处理和举报公示制度 ， 畅通投诉举报渠道 ， 发动公众力量参与监督 ， 同时充分发挥小区物业的作用 ， 对行业乱象进行有力监督举报 。 （采访人员 李倩薇 卢宥伊 成都报道）
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