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长租公寓|接连跑路 多地长租公寓连环“爆雷”陷信用危机( 三 )


四是社会危害大 。采访人员发现 ， 此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生 ， 或者是刚进入社会的职场新人 ， 社会经验不足 ， 抵御风险能力弱 。房东也是受害者 ， 因收不到租金而强制收房 ， 造成不少社会矛盾 。
刘璐认为 ， 如果在市场拓展阶段 ， 这些企业的账上并没有资本用来“烧钱”以获得客群的话 ， 那这就是明显的“庞氏骗局” ， 而且此类事件比P2P事件危害更大 ， 因为被骗的人群都是刚需 ， 一旦企业跑路 ， 租客们不仅无法退款 ， 还无房可住 。蛋壳公寓副总裁林甦表示 ， 这些事件扰乱了正常市场秩序 ， 给住房租赁行业发展蒙上一层阴影 ， 造成劣币驱逐良币的恶性竞争 。
“资金池”问题亟待监管
多位业内人士呼吁 ， 应尽快完善监管制度 ， 缩小预收租金“资金池” ， 加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度 ， 保障租客和房东的合法权益 ， 也为规范经营的企业营造良好发展生态 。
首先 ， 加快立法程序 ， 完善监管制度 。9月7日开始 ， 住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见 。其中一条明确 ， 住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的 ， 房产管理等部门应当将其列入经营异常名录 。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度 ， 将租金、押金等纳入监管 。
刘翔建议 ， 尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定 ， 促进条例落地 。刘璐认为 ， 对长租公寓这一新兴行业 ， 在允许企业创新探索的同时 ， 市场监管、住建、金融等部门应建立联合监管常态化机制 ， 对此类企业在注册之初即纳入监管范围 ， 督促其备案及合规经营 。
其次 ， 加强金融监管 ， 缩小预收租金“资金池” 。目前 ， 南京、杭州、西安等城市出台了长租公寓专用账户监管办法 ， 杭州还冻结企业部分资金作为风险防控金 。
刘翔认为 ， 长租公寓行业利润率低 ， 正常经营的企业 ， 基本上要达到90%至93%的房屋出租率 ， 企业才有可能盈利 ， 而疫情以后 ， 大部分企业出租率达不到这一标准 ， 发展举步维艰 。与此形成强烈对比的是 ， “高进低出”式租赁企业却采用预收一年甚至两年租金的手段 ， 在短期内积累了一个巨大的“资金池” 。
“缴纳高额风险防控金可能会让本已微利的合规经营企业更加艰难 ， 且对‘高进低出’企业约束有限 。为支持行业健康发展 ， 更有效的办法是减少预收租金 ， 尽可能降低‘资金池’规模 ， 同时设立专项账户进行监管 。”刘翔呼吁 。
9月11日 ， 成都市发布租赁资金监管新规 ， 要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户 ， 对于支付租金周期超过三个月的 ， 应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户 。
再次 ， 回归服务业属性 ， 加强行业自律 。刘璐认为 ， 长租公寓属于重要民生领域 ， 应防止行业过度金融化 ， 引导企业降低杠杆 。
刘翔呼吁行业回归并做强服务业属性 ， 比如 ， 用类似发展信托制物业的思路 ， 鼓励租赁企业向业主提供涵盖租前、租中、租后全链条环节的信托制托管服务 ， 让业主和租客之间合同直签、房租直付 ， 从根源上杜绝骗钱跑路、经营不善、哄抬租金 。


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