新时报|人防车位租赁合同是否有效?济南有了最新判例
近几年随着城市化的发展 ， 越来越多的家庭购置私家车 ， 甚至一个家庭购置好几辆车 ， 这给小区的停车造成了很大的压力 ， 随之而来因为车位而产生的纠纷越来越多 。
历城法院通报介绍 ， 近日 ， 该院东郊法庭庭长周慧审理了一起人防车位租赁合同纠纷案 。
案情简介：
2018年3月20日 ， 山东某置业公司与祝某签订一份《车位使用权出让合同》 ， 约定祝某购买济南某小区地下一层车位的使用权;该车位位于人防功能区;车位总价款为11万元;祝某应在合同签订当日内交纳全部总房款11万元;置业公司应该在2018年9月30日前 ， 按有关规定对该车位进行验收 ， 并符合本合同规定的条件 ， 交付祝某使用 。 祝某对该车位仅享有使用权 ， 该车位不办理产权登记手续 ， 此车位使用权使用年限为20年 ， 到期自动续约 ， 续约后使用年限最长同该地块的土地使用权使用年限 。
原告祝某称所购买的车位后面是消防门 ， 影响了消防安全 ， 属于违法使用 ， 由于消防门遮挡 ， 车辆不能完全入位也无法停车 。 而这些问题置业公司销售人员销售该车位时 ， 并没有明确告知 ， 存在欺诈销售的行为 。 提出让置业公司继续履行合同给其更换其他车位 ， 并赔偿经济损失 。
被告山东某置业公司称祝某购买的车位是位于小区内的人防功能区车位 ， 该车位祝某仅具有使用权 ， 双方关于该车位的纠纷实则为租赁合同纠纷 。 车位并非一般消费品 ， 不属于种类物 ， 而具有位置、空间、面积等不同特点的特定物 ， 祝某对车位使用提出异议 ， 没有单方提出更换的权利 。 再有 ， 双方在签订合同时对车位性质、位置进行了明确约定 ， 祝某在购买车位时也明确知晓车位的权利性质及周边建筑物情况 ， 且在进行了车位交接时也没提出任何异议 。
法院审理：
法院经审理认为 ， 祝某与置业公司签订《车位使用权出让合同》 ， 达成了车位使用权协议 ， 不办理产权登记手续 ， 对车位的使用年限进行了约定 ， 所以该合同从性质上属于车位租赁合同 。 合同图纸中也明确标记了车位的位置 ， 祝某对车位的使用状况及位置、大小了解 ， 置业公司销售人员销售车位时不存在欺诈销售的行为 。 祝某是自愿与置业公司签订车位使用权出让合同 ， 应该按合同约定履行义务 ， 不能擅自变更或解除 。
案件焦点：
祝某要求山东某置业公司更换车位有无依据 。
法院判决要旨：
法院经审理认为 ， 根据该《车位使用权出让合同》的约定 ， 祝某与置业公司系就涉案车位使用权达成的协议 ， 不办理产权登记手续 ， 合同对车位的使用年限也进行了约定 ， 所以该《车位使用权出让合同》从性质上为车位租赁合同 。 置业公司主张双方系租赁关系 ， 祝某对此亦无异议 ， 可以证实双方对该合同性质的认可 ， 祝某支付的11万元应认定为租赁期间的租金 。 合同所附图纸中明确记载了车位的位置 ， 车位亦于合同签订后交付祝某 ， 祝某应当对车位的使用状况及位置、大小了解 ， 其主张置业公司销售人员销售车位时 ， 可能存在欺诈销售的行为 ， 没有提交证据证实 ， 法院不予认定 。 因此 ， 祝某是自愿与置业公司就该车位签订使用权出让合同 ， 故应按合同约定履行义务 ， 不得擅自变更或解除 。 祝某主张其车位后面为消防门属于违法使用 ， 以及车位不能完全入位 ， 置业公司不予认可 ， 祝某也没有提交证据证实 ， 不能认定车位后方为消防门 。 因此祝某要求某置业公司更换车位及要求赔偿损失的请求 ， 均无事实和法律依据 ， 法院不予支持 ， 驳回祝某的诉讼请求 。 该案经过二审审理 ， 维持了一审判决 。
法官说法：
本案中 ， 置业公司依法享有涉案停车位的使用、收益的权利 ， 其与祝某签订的《车位使用权出让合同》实质为车位租赁合同 ， 是双方当事人的真实意思表示 ， 内容不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 合同合法有效 ， 双方应当依约履行 ， 不得擅自解除或变更 。
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