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改 停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？( 二 )



4万亿“旧改”粉墨登场 ， 明年起 ， 老房子统统又“吃香”了
何为“旧改”？“旧改”到底改什么？2020年的《政府工作报告》说得很清楚：城镇老旧小区量大面广 ， 要大力进行改造提升 ， 更新水电路气等配套设施（基础类） ， 支持加装电梯和无障碍环境建设（改善类） ， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施（提升类） 。 即未来城区老旧小区、老房子不再拆迁 ， 而是进行全面的原地改造 。
官方给出的“旧改”5年规划是：到2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。
基于此 ， 住建部原副部长、国务院参事仇保兴计算出了 ， 未来5年旧改可撬动的具体投资总额为4万亿元 。 无独有偶 ， 恒大研究院常务副院长夏磊 ， 按老旧小区改造的基础、改善、提升三大内容测算 ， 保守估计老旧小区改造也至少需投入4万亿元 。
改 停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？
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依据信息显现 ， 2020年、2021年旧改对象都是2000年以前建造的老房子 ， 将惠及3.9万个小区、700万户家庭 。 也就是说 ， 从明年起有20年房龄的老房子可能又“吃香”了 ， 这一大批业主算是有福了 。 为什么这么说？20年房龄的老房子是第一批进行改造的 ， 主要涉及内部管道、电路、气路、水路等的更换 ， 最主要的是将对4层以上老房子进行加装电梯 。 业内专家预估 ， 经过改造后的老房子 ， 整体溢价可能超过20%-30% ， 尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层升值空间巨大 。
改 停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？
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“旧改”时代来临 ， 两类人受益 ， 两类人恐要遭殃
【改 停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？】受益的两类人群分别是：第一类就是上面我们说到的在改造范围内的老旧小区业主 ， 尤其是那些基础条件比较好的小区 ， 未来不仅改造起来比较顺利 ， 而且升值的空间也会优于那些条件恶劣的小区 。 而加装电梯之后的高楼层业主 ， 可能获得的好处远远高于其它楼层业主 。 如果按照改造后整体溢价在20%-30%计算 ， 一线城市以现在的均价6万/平计算 ， 升值幅度在120万-180万；即便是二线城市均价2万/平计算 ， 也每套房子也能躺赚40万-60万；
第二类受益人群就是参与改造的企业及个人 。 这类人包括但不限于：建材行业、建筑装修产业、家具行业、通信设备行业、防水、涂料、管材、保温材料等等细分领域 。 据业内专业人士分析 ， 仅户外改造涉及的楼体加固、楼面改造、加装电梯、电气排水系统、小区内环境等改造这一项就可能释放5万亿的市场空间 。 除此之外 ， 户内改造带来的家居、厨电、地板等更新换代 ， 可释放的市场空间更不可估量 。
改 停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？
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恐要遭殃的两类人群分别是：第一类是专业囤积老房子“赌拆迁”的投资炒房客 。 棚改停止意味着拆迁不再 。 旧改登场 ， 虽然在一定程度上也能给老房子带来升值 ， 但是不得不说这类房产的市场认可度普遍偏低 ， 远不如之前“拆迁”获得的巨额补偿丰厚和方便 。 加之很多投资炒房客之前购买的多是底层的老房子 ， 但旧改替代棚改之后 ， 真正意义升值的是高层的房子 ， 底层住宅反而优势变成了劣势 。 这么算下来 ， 很多囤积老房子的炒房投资客 ， 可能要遭殃做折本生意了 。
第二类就是希望老房子拆迁的人 。 这类人虽然不是投资炒房客 ， 但是他们一心想住新房 ， 更有甚者想通过拆迁暴富 ， 从此小房换大房 ， 旧房换新房 。 但是旧改政策下 ， 老房子拆迁没可能了 ， 他们的希望也就此破灭了 。 继续等改造后房产升值 ， 还是趁早低价卖掉拿着房款购买新房 ， 但是不管怎么选 ， 最后都会发现不划算 ， 遭殃的是自己 。


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