中年|6毛钱解决问题物业费上调后，这仨老旧小区有了大变化( 二 )
业主物业
建立互信是关键
《北京市物业管理条例》提出 ， 相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则 ， 物业服务收费实行市场调节价并适时调整 。 然而 ， 在现实生活中 ， 像长兴公寓这样成功调整物业费的尚属个案 。 位于昌平区的名佳花园小区 ， 更是在物业公司提出上调物业费后引发业主的广泛质疑 。
物业费按兵不动致小区失管
对于建成于上世纪的老旧小区 ， 由于其物业费标准多年按兵不动 ， 客观上物业公司是有涨价需求的 。 以建成于1998年的某老旧小区为例 ， 其物业费价格是多层约0.6元/平方米/月、高层约1.7元/平方米/月 。 “小区全年物业支出在1400万元左右 ， 物业收入总计约1000万元 ， 收支差有400万元 。 ”小区物业负责人表示 ， 相比过去 ， 人工成本是物业支出中上涨最快的部分 。 但物业公司的这种需求 ， 最终能获得业主支持的甚少 。
“老旧小区的物业费调整可以说是全行业的难题 ， 由物业公司单方面发起的调价申请 ， 通常都得不到业主认可 。 ”物业专家黄传炜指出 ， 造成物业调价难的主要原因是业主和物业公司之间缺乏互信关系以及业主自治组织的不健全 。 “物业公司因为价格低、缴费率低 ， 减人减服务减管理 ， 造成老旧小区陷入失管状态 ， 而小区没人管又加深了业主对物业服务的不满 ， 由此形成恶性循环 ， 双方很难在物业费调整上达成一致 。 ”
北京市盛廷律师事务所律师、中国物业管理协会法制与政策工作委员会委员王兵也提出 ， 住宅小区的物业费调整涉及面广 ， 且个人无法直观感受到物业服务的价值 ， 造成调价很难取得全体业主理解 。 特别是目前多数住宅小区还没有成立业主组织 ， 更加大了形成合法的业主共同决定的难度 。
提供质价对等的服务是前提
如何破解老旧小区物业费调价难？黄传炜指出 ， 物业公司首先得改变意识 ， 走物业服务管理正规化、持续化发展的道路 。 “物业公司不能一上来就谈价格 ， 而是要先做好服务 ， 只有先提供质价对等的物业服务 ， 将老旧小区的物业管理水平提升上去 ， 建立起物业公司与业主间的相互信任 ， 才能获得业主对于物业费调整的理解和支持 。 ”同时 ， 作为老旧小区的业主也要培育主动意识 ， 积极推动成立业主组织 ， 并依法监督物业服务企业履行物业服务合同 ， 以便就共同事项作出决定 。
王兵则谈到 ， 物业费调整属于物业服务合同的变更 ， 是业主共同决定事项 ， 按照《物权法》和《民法典》的相关规定 ， 需要经过“双过半”业主表决同意 ， 即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意 。 从程序上来说 ， 按照《北京市物业管理条例》规定 ， 一般应当由业主委员会或者物业管理委员会提前公示物业费调整的相关内容 ， 然后组织业主召开业主大会会议或者业主共同决定投票表决 。 “无论是物业公司或是业委会发起调整物业费的申请 ， 都应注意物业服务价值的公允性 ， 建议聘请第三方专业机构对物业服务价格给予专业评估并向全体业主公示 。 ”
市场调节价不等于单方涨价
需要提醒的是 ， 市场调节价绝不等于单方涨价 。 惠诚律所律师周勤华就告诉采访人员 ， 市场调节价是指由经营者自主制定 ， 通过市场竞争形成的价格 。 一方面 ， 物业企业对物业费确实具有自主定价权 ， 但另一方面 ， 这个定价并不是单方的 ， 而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约 。 “换言之 ， 你有定价权 ， 但业主也有性价比最优的选择权 ， 是供需双方协商自愿的结果 。 ”
（北京联盟_本文原题：生活环境变好了 服务标准提高了 三个老旧小区上调物业费后）
来源：北京晚报?
流程编辑：U016
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