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小议房价和汇率

小议房价和汇率。小议房价和汇率

房价与汇率保房价 ， 还是保汇率？这是近十年来 ， 网上一直热议不止的一个财经话题 ， 至今仍为人们所争议不休 。要保房价 ， 就得多印钞票 ， 就是人们常说的“大水漫灌” 。 只有这样 ， 房价才能“水涨船高” ， 甚至可以涨到天上去 。要保汇率 ， 那就得反其道而行之 ， 少印钞票 ， 并且适当提升银行存款利率 ， 从而提升本币的信用和内在价值 。人们公认 ， 这两者 ， 到一定时期、一定阶段时 ， 必然会走向严重的对立面 ， 给政策制定者和操作者带来莫大的困惑和苦恼 。不保房价行不行？从现阶段来看 ， 还真是相当困难 。 据权威媒体报道和有关机构披露 ， 我国地方政府对土地财政的依赖 ， 最低的长沙市据说也已达到40%左右 ， 而象深圳、东莞、苏州、杭州这些地处珠三角、长三角核心地区 ， 并且现代制造业和现代服务业在全国都名列前茅的城市 ， 据说其对土地财政的依赖程度也都达到了50%以上 。 而那些中西部地区城市 ， 尤其是广大的中西部地区县级政府 ， 其对土地财政的依赖程度就更是可想而知了 。如果不保房价 ， 那么房地产市场就会立马降温 ， 炒房客投机积极性会迅速下降 ， “刚需”也将进入观望 ， 楼市销售火爆场景不再重现 ， 房地产开发企业就会慎重拿地 ， 政府土地“招拍挂”就会遇阻 ， 各地土地出让收入就会降低和减少 ， 某些地区甚至可能颗粒无收 。而对于深圳、东莞、苏州、杭州这样的珠三角、长三角城市 ， 让它们通过经济转型、精兵简政等方式方法 ， 一方面降低财政支出 ， 一方面开辟新税源 ， 还有可能减轻甚至消除失去土地财政的“阵痛”或缺口 ， 而对于广大的中西部地区 ， 恐怕就有些困难了 。广大的中西部地区城市 ， 原有的经济发展基础、产业门类就比较薄弱、单一 ， 传统的经济模式都还没有发展齐全 ， 遑论什么转型？而要让它们再降低财政支出 ， 那就更是要老命了 。财政支出这东西 ， 一旦开了口子 ， 往往就会变成刚性 。 绝大多数项目都是能开不能关、能增不能减的 。 精兵简政 ， 对这些地区和城市来讲 ， 只能是说说容易、做来难啊！有人说 ， 可以发债啊 ， 国家不是允许地方政府发债嘛！这个方法当然是出路 ， 但是 ， 与土地财政不同的是 ， 土地出让金是没有任何利息负担和财务成本的 ， 也无须偿还 ， 只要收上来 ， 政府想咋用就咋用 。但是发债不同 ， 一要付息 ， 二要还本！本来这些地区政府就是因为实体经济和其他经济不发达 ， 才对土地财政过分依赖的 ， 如果再倒过来通过借债来解决财政支出问题 ， 短期的、特殊情况下 ， 可以考虑 ， 但如果将之列为一项常规手段 ， 那就是雪上加霜、饮鸩止渴 ， 日后要出大问题的 。 因为这是又一个领域的话题 ， 今天在此就不作展开 。总之 ， 在没有为广大的地方政府找到可以替代土地财政的新路之前 ， 骤然决定放弃保房价 ， 所面临的难度将不是一般的大 ， 而将会“鸭梨”山大！如果不保汇率呢？那么在回答这个问题前 ， 我们必须先弄明白另一个问题——就是一个国家如果汇率大幅贬值 ， 会产生什么严重的问题和后果：一是本币是一个国家的信用 。 汇率大幅贬值 ， 会让一个国家的信用破产 ， 世界各国就会对你畏而远之 ， 不敢再和你搞贸易、做生意 ， 不敢再对你进行投资甚至借贷 。二是本币是一个政权的象征 。 汇率大幅贬值 ， 表现在国内 ， 票子会发毛 ， 不值钱 ， 直接表现就是物价飞涨 ， 民怨沸腾 。 这在政治上来讲 ， 可不是一个小事 。三是本币汇率稳定是一个国家实力的象征 。 世界上衡量一个国家经济实力的高低、强弱、大小 ， 都是看其以美元计价的GDP总量在全世界排名的位次如何 。 如果一个国家的本币相对美元大幅贬值 ， 那么它的以美元计价的GDP也必将同步大幅下降 ， 其在国际大比拼的地位和名次也将大打折扣 。如我们的近邻俄罗斯 ， 当年正是由于选择了保房价、不保汇率 ， 结果其卢布兑美元汇率持续下跌 。 现在不说它的老卢布 ， 只说目前正在流通的新卢布 ， 又已贬到了兑美元70：1的地步 ， 结果 ， 其以美元计价的GDP甚至已抵不上我们一个广东省的GDP总量（也是美元计价） 。 这在世界各国的眼中 ， 俄罗斯的综合国力就是大幅下降了 。四是本币汇率大幅贬值后 ， 你的国际购买力也会大幅下降 。 你就很难再充裕地采购本国所需要的其他国家的物资和商品 ， 尤其是工业和民生所必需的石油、粮食一类的东西 。 那样的话 ， 国内的经济发展会受到抑制 ， 国民的生活将受到影响 ， 国内的物价也将出现剧烈波动 。五是本币汇率大幅贬值 ， 会让民众恐惶 。 国民会想方设法通过各种方式、渠道来规避汇率贬值将会给自己带来的损失 。 人们会蜂拥银行提取现钞 ， 以抓紧时间消费 ， 免得稍后产生更大贬值 。 人们会抢购一些币值稳定的外币、囤积黄金白银 ， 甚至是抢购囤积一些生活必需品和耐用品 。 与此同时 ， 整个国家的生产交易也都将受到严重的影响和冲击 。 早年的津巴布韦、委内瑞拉 ， 前年的阿根廷 ， 去年的伊朗 ， 今年的土耳其等 ， 都先后发生过这样的状况 。有观点认为 ， 我们可以采取“稳”的办法 ， 即——既不让它涨 ， 也不让它跌 ， 不就没事了吗？这当然是一个最佳的状态 ， 也是世界各国的统治者、治理者们所梦寐以求的理想境界 。但问题是 ， 房价和汇率这玩意儿 ， 就象在长江上行船一样 ， 不进则退 ， 尤其是溯流而上时 ， 更是如此 。 你想不让它涨、它就不涨 ， 你想不让它跌、它就不跌 ， 这对于有一定经济学常识的人来说 ， 完全就是异想天开、痴人说梦 。 如果真有这本事 ， 那你到长江三峡上撑回船 ， 试巴试巴再说 。房价只有一直涨 ， 人们才不会有下跌预期 。 因为“交易心理学”早就给出研究结论：人们通常都是买涨不买跌的 。 如果房价持续涨 ， 那么 ， 不仅“刚需”们会因为恐惧房价未来还要上涨 ， 因而早早下手 ， 而那些炒房客、投机客们更因为看到房价未来还会上涨 ， 因此才乐此不疲、争先恐后地抢购 ， 以在未来能博取到不菲的收益 。汇率也如此 ， 只有不断升值 ， 人们才不会有贬值预期 ， 也就不会有前面所分析的五个方面的隐忧 。但是 ， 明眼人或有一定经济学基础的人都知道 ， 从经济学的角度来讲 ， 这世上没有永远只涨不跌的商品 ， 也没有永远只跌不涨的商品 。 否则 ， 这世上就会穷人永远穷、富人永远富了 ， 因为富人只要一直持有那些永远涨的商品、物品或资源 ， 就可以永远坐享富贵、坐享其成了 。象房价 ， 能象现在这样一直涨、不停涨 ， 一直涨到天上去嘛？不可能 。 因为 ， 房价之所以涨 ， 尽管有“大水漫灌”的背景支撑 ， 但说到底 ， 它得有人买才行 。 “大水漫灌”可以不理智 ， 但是靠贷款、靠加杠杆来买房、来投资投机的人 ， 不可能都是傻子或没理智的人 。 到了一定的时候和阶段 ， 当房价过分高企时 ， 他们总得想想自己的风险收益比吧 ， 总得想想未来如何脱手、谁来接盘的问题吧 。而至于那些为了生存、结婚的“刚需”们 ， 他们买房 ， 就更要考虑考虑自己的收入水平和偿债能力了 。 当他们“奉献”出一辈子的收入和积蓄 ， 也只能付个首付的时候 ， 他们可能就得要认真思考一下 ， 这房子还能不能买、值不值得买的问题了 。当然 ， 有一种情况 ， 也即相当极端的情况 ， 可以支撑这种循环一直持续下去 。 那就是 ， 由国家来成立一个专门买房子的公司 ， 再由这个公司来购买所有房地产开发企业开发、建造的房子 。 这个公司因为有国家背书 ， 又是一个法人团体 ， 因此 ， 不存在什么收入水平限制和偿债约束问题 ， 因此完全可以让这个“GAME”持续进行、直到永远 。问题是 ， 哪个国家敢这样干？为什么要这么干？它是和谁过不去 ， 还是真的不想好了？再说汇率 ， 也不能老是涨 。 正常的汇率机制 ， 应该是有涨有跌的 。 只要不出现长期的单边行情 ， 或发生突发性的大起大落 ， 都是汇率正常的起伏变动现象 ， 而且也才符合市场规律 。而如果汇率一直涨 ， 涨过头 ， 这也麻烦 。 一是汇率过分涨 ， 就是本币更值钱 ， 那么你对外售卖的商品价格也就会“水涨船高” 。 比如 ， 同样一只茶杯 ， 你汇率没涨时 ， 你在国际上的比价相对较低 ， 那么 ， 就会有很多国家优先采购你的；否则 ， 人家就会自己生产 ， 或者另选别家 。 这样 ， 你国的外贸企业就会受到严重制约和影响 ， 而与此同时 ， 你的国内就业压力也会随之上升 。二是汇率过分涨 ， 会产生一种长期升值预期 。 一些外资“热钱”就会蜂拥而入 ， 到你国投资 ， 从而变相推高你国资产价格、乃至商品价格 ， 为你国日后的经济平衡埋下严重而深远的隐患 。三是汇率过分涨 ， 虽然会吸引外资“热钱”蜂拥前来 ， 但原有的外商投资企业 ， 却会导致其在国际上的竞争力大幅下降 ， 从而导致其降低持续投资的欲望 ， 甚至还会考虑将企业迁移到其他低汇率国家 ， 以规避在本国汇率升值给自己造成的经营压力和经济损失 。世上事 ， 无论是政治的、还是经济的 ， 无论是国家的、还是家庭的、个人的 ， 什么事都不能搞过头 ， 什么事都不能走极端 ， 这个道理大家都懂 。但是 ， 真要科学合理地把握好一个“度” ， 也确实相当不易 ， 尤其对一个庞大的国家经济体而言 ， 更其艰难 。 毕竟 ， 老话说得好 ， “船小好掉头” ， “尾大不掉”啊！不过 ， 值得欣喜的是 ， 我国现阶段还不至于为该问题感到特别头痛 。 就目前情况看 ， 我们的房价和汇率双双还都处在高位 ， 尚不存在保与不保的问题 。 至少在目前来讲 ， 我们的日子还过得很自在 ， 并且深为世界其他国家所欣羡 ， 因为房价、汇率能处在这样“双高”并且企稳的状态 ， 那可是世界各国都求之不得的状态和结果 ， 也是一个国家和地区经济发展的最佳时期、最佳形态 。因此 ， 我们还正处在云淡风轻、岁月静好时期 ， 距文章开头所说的“一定时期、一定阶段” ， 都还为时尚早 。那至于什么时候会到那个“一定时期、一定阶段” ， 而且还有没有可能到那个“一定时期、一定阶段” ， 即使到了之后 ， 是保房价、还是保汇率 ， 我们现在还只能是边走边看 ， 拭目以待 。（注：图片采自[展商视点] ， 文中观点属自我学习 ， 欢迎交流指正 。 ）


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