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市场|北京写字楼需求分化 数据中心成投资热点

市场|北京写字楼需求分化 数据中心成投资热点
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经济观察网 采访人员 程璐洋 截至目前 ， 房地产投资顾问机构“五大行”世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行均发布了第三季度北京房地产市场报告 。
由于样本选择不同 ， 各家机构数据稍有差异 ， 但五大行报告中的共性趋势明显：北京写字楼空置率攀升、数据中心成为本季度热门投资领域 。
空置率方面 ， 五大行数据显示 ， 北京写字楼市场第三季度空置率在13.9%到17.5%不等 。 高力国际和戴德梁行数据显示 ， 叠加疫情影响和供应高峰因素 ， 今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高 。
高力国际判断 ， 未来15个月 ， 北京将迎来近200万平方米的新增供应 ， 供需失衡的态势会加剧并延续到2021年 ， 空置率明年将触顶到近25% 。
虽然空置率高企 ， 但各个区域分化明显 。
高力国际数据显示 ， 上地区域产业园今年第三季度租金环比上升至167.5元/月/平方米 ， 空置率环比下降至9.9% ， 在北京写字楼市场中“一枝独秀” ， 这源自背后的市场需求 。
字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、贝壳、快手是被行业重复提及的企业 。 “都在快速扩张 ， 而且都是1万-2万平方米这么大面积 ， 上地的产业园交易太活跃 ， 一个季度大概能租7、8万平方米 ， 而且客户在谈同一个面积 ， 逆势上扬没办法 。 ”某业内人士透露 。
不难理解 ， 这一串企业名单背后代表的短视频、在线教育等行业 ， 在疫情之下几乎没受负面影响 。 相反 ， 疫情反而帮其教育市场 ， 催生业务 。
世邦魏理仕报告指出 ， 在大数据、新媒体为主导的TMT行业及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下 ， 全市新租交易总量环比上升20% 。
但并不是所有互联网企业都从中受益 ， 相比上地 ， 消费和文化产业更为集中的望京区域写字楼遇冷 。
高力国际数据显示 ， 望京-酒仙桥商圈第三季度的空置率为14.9% ， 同比环比均上升2.2% ， 平均租金254.9元/月/平方米 ， 同比下降12.3% ， 为北京市各商圈同比降幅第二 。
同样 ， 分化也出现在不同等级的写字楼间 。
高力国际数据显示 ， 乙级写字楼整体空置环比上升1.4%至14.9%左右 ， 租金环比下降1.9%到241元/月/平方米 。 同时 ， 本季度出现负13万平方米的净吸纳量 ， 这意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现 。
究其原因 ， 一方面 ， 随着甲级楼宇的租金逐步降低 ， 市场已经出现一些期望改善办公环境的租户从乙级搬到甲级的现象；另一方面 ， 疫情对中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现 ， 他们开始搬迁、缩减面积或退出市场 。
写字楼市场之外 ， “五大行”数据显示 ， 数据中心投资热度快速提升 。
仲量联行数据显示 ， 三季度 ， 北京市场录得至少七个数据中心物业成交 ， 其中包括一个位于通州的数据中心项目 ， 由万国数据和中信产业基金联合收购 。 此外 ， 万国数据也完成了对顺义三个数据中心的收购 。
“随着时间进入下半年 ， 我们看到投资者持续在北京追逐投资机会 ， 关注长期战略布局 ， 对未来市场表现持有较强信心” ， 仲量联行华北区投资部总监王刚表示 ， 在今年的最后几个月 ， 预计市场中将有更多数据中心的大宗交易完成 。 “但考虑到疫情对市场的影响 ， 2020年总交易额将会与2019年的高值存在一定差距 ， 不过 ， 相较其他市场而言 ， 北京2020年前三季度投资市场表现整体稳定 ， 预计这一趋势在年末仍将持续 。 ”
第一太平戴维斯也表示 ， 作为非传统投资标的 ， 数据中心建设与需求持续增长 ， 已成为投资市场的新亮点 ， 在未来 ， 此类投资交易将会更多发生 。
（责任编辑：董云龙 ）


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