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智地产|二次递表IPO能如愿吗？，上坤地产：净负债率曾达684.9%


1998年入行 ， 曾经担任河南建业地产股份有限公司集团副总裁 。 据称 ， 2010年抵押房产创办上坤集团 。 仅用十年时间 ， 将上坤地产公司带进业内百强 。
然而 ， 高速成长背后 ， 隐藏的是更重的资金压力 ， 2017年净资产负债率曾一度高达684.9% 。
同时 ， 招股书显示 ， 2017-2019年 ， 上坤有息负债规模分别为52亿、74.6亿和67.7亿；截至今年四月末 ， 有息负债规模为55.9亿 。 期间加权借贷成本为7.4%、9.3%、9.4%及10.3% ， 融资成本明显偏高 。
高负债背后产生的高利息就像滚雪球一样 ， 很可能变成压死骆驼的最后一根稻草 。
招股书显示 ， 上坤地产于2017-2019年及今年前四个月产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿 。 而同期净利润为0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿 。
据此计算 ， 截至今年四月底的40个月内 ， 上坤支付的利息超过同期利润的三成以上 。 由于每年要支付高额利息 ， 2017、2018年连续两年 ， 上坤的经营性现金流都为负值 ， 分别为-0.39亿和38.07亿 ， 2019年才回正为20.08亿 。
另一方面 ， 上坤地产属于典型的区域性房地产企业 ， 其项目高度集中于上海地区 ， 2017-2018年物业销售收入来自于上海的占比均为100% 。
2019年上坤地产才调整战略 ， 试图走出上海 。 而它的第一目标 ， 便是火热的大湾区 ， 2019年8月还在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地地王 。
可是 ， 大湾区强者如林 ， 又是崛起的新贵 ， 有业内专家告诉智地产 ， 大湾区与上海的开发和经营策略存在差异 ， 偏安一隅的上坤或许很难快速适应当地发展环境 ， 激进拿地并非上策 ， 或许是为了今年的IPO积累筹码 。
二次更新招股书后 ， 上坤地产负债率骤降至73.8% ， 现金短债比也从2019年末的0.82增长至今年四月末的1.4 ， 看似资金上已经没有了负担 。
可是 ， 截至今年八月末 ， 上坤有息负债47.6亿 ， 其中短债24.54亿 ， 刨去已抵押存款和受限制现金 ， 手头可动用现金不过11.83亿 ， 仍有较大缺口 。
同时 ， 今年前四个月 ， 上海物业项目销售占比再次提升至97.4% ， 依赖上海的情况依旧没有明显改善 。
为了上市 ， 朱静还挖来了冯辉明 ， 这是一位融资经验丰富的职业经理人 ， 曾任三盛地产执行副总裁、花样年副总裁兼执行董事 ， 佳兆业集团副总裁兼CFO ， 宝能投资集团副总裁等职位 。
业内判断 ， 这是在为上坤的上市做最后冲刺 。
朱静去年曾对媒体说过：过去十年间 ， 前30强房企的名单中 ， 仅仅有十家还在坚守；而50到100强房企中 ， 仅仅只剩下了10家 。
【智地产|二次递表IPO能如愿吗？，上坤地产：净负债率曾达684.9%】房地产行业大浪淘沙 ， 刚刚挤进百强的上坤 ， 又会在其中坚持多久？


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