企业|红线监管下 高负债房企如何稳着陆？
每经评论员 薛晖
近日 ， 同策研究院发布报告称 ， 今年9月 ， 40家典型上市房企完成融资额共计402.14亿元 ， 环比大幅下滑51.4% 。 显而易见 ， 受“三道红线”影响 ， 一些触线房企 ， 已经开始大幅减少融资 ， 以降低负债水平 。
所谓“三道红线” ， 简单来说就是：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍 。 不难看出 ， 监管层划出的红线 ， 实际上也是企业金融安全的底线 。 无论踩上哪一条红线 ， 都会让企业资金链断裂风险大增 。
目前 ， 监管又有加码趋势 。 有消息称 ， 对房企负债率的监控 ， 不仅包括表内 ， 还要扩大到表外 。 之前一些激进的开发商可以用财技美化报表 ， 如果前述消息属实 ， 则意味着 ， 未来这条路可能走不通了 。
监管加码之下 ， 开发商压力大增 ， 这是因为房企远没有大众印象中那么富有 。 此前网上关于沪上拼单名媛的报道引人热议 ， 殊不知在地产圈“拼单名媛”式的伪富贵早已是公开的秘密 。 表面上是某一家财大气粗的开发商高价抢下一块珍稀地块 ， 但私底下 ， 该项目却可能是由多家开发商或机构入股——购地款是大家凑的 。
对于高负债房企 ， 能否平稳着陆是最迫切的问题 。 实际上 ， 从去年开始 ， 一些知名房企已开始出现债务违约 ， 有些企业迫不得已寻求战投甚至卖身自救 ， 如福晟和泰禾等 。 凡此种种 ， 正是监管层下决心加码监管的原因 。
诚然 ， 大多数房企也在为降低负债水平作出主动的努力 。 最常见的操作是：分拆旗下物业公司上市、引入战投、配股融资 。
但这几招的适用范围有限 。 能够将物业拆分上市的企业并不多 ， 而且港交所那边已排了长队 ， 远水难解近渴 。 引入战投则既要对赌又要对眼——在过去两年中 ， 已发生多起虎头蛇尾甚至反目成仇的案例 。 至于配股融资 ， 虽然看上去最简便易行 ， 但能操作的企业更少 。 因为配股的前提是大股东手上有足够的股权 ， 否则股份一稀释 ， 企业控制权就不稳了 。 既便如此 ， 仅上半年 ， 已有富力、金茂、恒大等多家房企走上了这条路 ， 其中有央企背景的中国金茂已是近三年来的第三次配股融资 。
然而 ， 对于降负最能够立竿见影的一招——降价促销 ， 却鲜有房企实施 。 降价才是硬道理 ， 这是房企的共识 。 恒大从年初以来 ， 已进行两次降价促销 ， 成为头部房企销售增速最快的企业 。 从上市房企年报可以看出 ， 多数企业的净利润率在10%至20%之间 ， 仍属于高利润 ， 让利促销仍有一定的空间 。 但实际情况是 ， 恒大率先降价的举措并没有更多品牌开发商跟风效仿 。 贝壳研究院近日报告称 ， TOP50房企绝大多数不愿效仿恒大打价格战 。
究其原因 ， 无非是企业认为降价促销会牺牲利润 。 其中隐含着一个判断和期望是 ， 只要开发商抱团坚持 ， 房价就不会跌 ， 房企的利润水平就能保持 。 此侥幸心理从三年前调控之初一直延续到今天 。 然而三年过去了 ， 房住不炒的指导思想从未动摇 。 既便今年受疫情影响 ， GDP一度负增长 ， 房地产调控一点也没有放松的意思 。 现在 ， 疫情得到控制 ， GDP增速回正 ， 就更没有放松调控的理由了 。
如今 ， 在不断加码的红线监管下 ， 能否有更多的房企抛弃幻象和侥幸心理 ， 以顺应市场的有效行动真正降低负债水平 ， 平稳着陆 ， 仍需观察 。
（责任编辑：李显杰 ）
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