中新经纬|中小房企上市观察：仅3家获批 5家开发商招股书已失效( 三 )
物业公司上市受热捧
就在中小企业艰难探索上市之路时 ， 房企纷纷分拆旗下物业服务公司进行上市 ， 且势头越来越猛 。 由于物业公司与母公司房企存在较大的关联交易 ， 港交所仍是内地物业公司上市的主战场 。 
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2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业 。 数据来源：克而瑞物管
与中小房企上市截然不同的是 ， 物业服务公司的上市基本都较为顺利 。 今年6月24日与6月29日 ， 世茂集团旗下物业公司的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书 ， 至10月11日 ， 双双通过聆讯 。 从发布招股书到通过聆讯 ， 上述两家公司只用了3个多月 。
据克而瑞物管统计 ， 截至今年三季度末 ， 上市物企已达30家(含3家A股公司) ， 本年度有6家物业公司成功上市 ， 另有14家企业在递表排队等待中 ， 预计四季度还会继续增加 ， 全年上市企业数量或创新高 。 2020年全年 ， 物管行业的资本窗口期将继续开放 ， 物企业绩保持双位数增长 。
由于物业公司的前景被普遍看好 ， 加上疫情催化 ， 已上市物业公司的股价表现强劲 。 光大证券根据公司基本面和市场表现 ， 筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元) ， 组成了光大地产AH核心物业指数 。 今年1月-9月 ， 该指数上涨了45.78% 。 克而瑞物管称 ， 截止到今年9月30日 ， 30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍 ， 普遍高于地产母公司 。
克而瑞物管认为 ， 物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期 ， 整体市场和单个企业仍具有较大增量空间 ， 高增长仍会持续 ， 未来2年-5年行业将快速裂变 ， 行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段 。
王小嫱指出 ， 房企分拆物业公司上市 ， 主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力 。 物业公司估值高 ， 是由于物业公司属于存量运营 ， 收益稳定、风险相对较小 ， 且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳 ， 如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等 。 但从目前看 ， 物业公司主要依赖房企母公司提供项目 ， 入驻其他项目的门槛依旧较高 ， 短期内诞生行业巨头的概率不大 ， 行业集中度仍有提升空间 。
严跃进称 ， 相比于房企 ， 香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司 ， 但也要警惕各类新问题 ， 尤其是物业企业经营收入过于狭窄 ， 需防范相关风险 。 
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