江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

融资|40家典型上市房企融资金额腰斩 “三道红线”令表外债务亦无所遁形

融资|40家典型上市房企融资金额腰斩 “三道红线”令表外债务亦无所遁形
图片

每经采访人员 吴抒颖 每经编辑 魏文艺
尽管针对房企的融资新规酝酿许久才落地 ， 房地产商看似有足够时间来应对 ， 但“财技”高超的他们却没有估计到此次监管力度会如此严厉 。 加杠杆扩规模 ， 看来是没法用 ， 也用不上 。
而从监管层最近释放的消息来看 ， 房企融资的预期 ， 仍将是保证行业平稳向前 。 据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示 ， 建立（融资新规）制度的目的 ， 在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度 ， 促进房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排自身的经营活动和融资行为 ， 同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为 ， 增强房地产企业自身的抗风险能力 。
受到融资新规影响 ， 房企的融资规模降至低位 。 据同策研究院监控 ， 今年9月 ， 40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元 ， 环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4% 。
但这仅是开始 。 业界普遍认为 ， 未来房企在融资方面会普遍谨慎 ， 更不敢盲目 。 “未来较长一段时间内 ， 都会是（规模收缩） 。 ”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员 。
融资规模再收缩
时至今日 ， 没有哪家房企再会小看融资新规的威力 。 万科董事会主席郁亮发出的信号是 ， “三道红线”实施后的房地产已成普通行业 。 在这一阶段 ， 房企和制造业一样 ， 将不再依靠杠杆 ， 而是依靠全面竞争能力 ， 适应环境变化 ， 并继续进化出新物种 。
行业的逻辑是逐渐推进的 ， 但融资的变化是骤然而至的 。 正如郁亮所言 ， 这次的监管是穿透式的 ， 明股实债、表内表外全覆盖 ， 之前的财务技巧是没有任何作用的 ， 这对所有的开发商都是挑战 。
从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看 ， 房企的表外融资也将被纳入监管范围 。 《每日经济新闻》采访人员所获资料显示 ， 房企被要求填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等 ， 这部分通常是房企“财技”机动性较大的部分 ， 房企表外负债也将因此无所遁形 。
艾振强说 ， 一些房企账面上看起来负债率不是很高 ， 但是通过地产信托等方式在表外有大量负债 ， 这是个很大的风险 。 “所以有时候你会发现 ， 一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高 ， 但实际上他已经岌岌可危了 ， 就是表外还有一堆债务 。 ”
从数据面来看 ， 融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现 。 无论是债券发行还是信托融资 ， 似乎都不灵了 。 据同策研究院的数据 ， 2020年9月 ， 40家房企债权融资金额393.19亿元 ， 占房企融资总量的97.78% ， 环比减少36.40%（8月债权融资总额618.19亿元） 。
据申万宏源(000166,股吧)固收研究最近的一份报告 ， 从发行规模上来看 ， 9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元 ， 环比下降45%；投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只 。
而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资 ， 房企也不敢大肆使用了 。 据久期财经 ， 2020年9月 ， 地产板块的发行量有明显的下降 ， 9月当月 ， 地产离岸债规模为38.33亿美元 ， 环比下降了36.42% ， 同比下降近30% 。
高超“财技”失效
“三道红线”之后 ， 房企都在融资工具的使用上都变得小心谨慎了 。 当债券融资和信托融资以及各种各样的融资花招都用不上的时候 ， 房企之中谁在裸泳 ， 一目了然 。 中长期来看 ， 投资端减少投入、销售端增加收入当为上策 。 但眼下 ， 房企顾不上太多了 ， 毕竟其他渠道很难带来资金 。 在其他融资渠道遇冷情况下 ， 房企的股权融资一枝独秀 ， 据同策研究院数据 ， 今年前9月 ， 房企通过股权融资的资金为1077.64亿元 ， 同比上涨134.18％ 。


推荐阅读


上一篇：上海|上海周边地区楼市 热度持续提升 前9月本土房企“抢眼”

下一篇：虹口|上海内中环“上车”机会 金茂府最后3席精品入市