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商铺|华润成都一项目商铺销售“服务费”超房价 款项去向成谜

本报采访人员 陈雪波 卢志坤 成都报道
“我们第八期项目的商铺剩下的已经不多了 ， 前面几期商铺都已全部租出去了 。 ”近日 ， 在成都华润二十四城最新一期商铺销售现场 ， 置业顾问向《中国经营报(博客,微博)》采访人员介绍了商铺的发展前景 。 但前一期商铺实际上并没有如她所说“经营良好” 。
采访人员在二十四城第七期商铺负一层看到 ， 在开业一年多后 ， 仍有多数商铺未开始营业 ， 甚至还没有装修痕迹 。 商铺业主邓梦（化名）告诉采访人员 ， 她原本在购买之初就与租赁公司签订了租赁协议 ， 但过了免租期之后并没有收到过租金 ， 反而被同时解除租赁协议 ， 她还怀疑自己被要求多付了50多万元房款 。
此前红星新闻报道 ， 该项目由渠道商上海墨聿资产管理有限公司（以下简称“上海墨聿”）负责销售 ， 后者又将项目转手给成都途安房地产经纪有限公司（以下简称“成都途安”）进行销售 。 对于多出的数十万元款项 ， 华润成都发布声明称并不知情 ， 并将追究中间商责任 。
事件曝光5个月后 ， 有业主近日向采访人员反映 ， 目前租赁公司还没有支付商铺的租金 ， 而购房合同外的款项也没有得到正式解释 。
包租协议被中止
今年3月 ， 蔺梅梅（化名）收到一封邮件 ， 拆开发现是一份解约函 。 其中显示 ， 她名下华润二十四城柒公馆一间商铺的租赁协议将被解除 ， 原因是受经济环境以及电商冲击导致实体店经营困难 ， 大部分商铺处于空置状态 ， 导致公司经营困难 。
让蔺梅梅无法接受的是 ， 当初购买这套商铺的原因 ， 即是当时销售人员介绍 ， 商铺将会由华润统一打造、招商 ， 有央企背书她才下定决心购买 。 在她看来 ， 如果是疫情影响免租3个月可以接受 ， 但大幅降租或者解约有点不合情理 ， 如果这样当初就不会购买这套商铺 。
根据当时的租赁协议 ， 商铺将于2019年7月开业 ， 从2019年8月开始计算租金 ， 且注明“甲方已于2018年11月29日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金 。 ”承租方四川震川企业管理咨询有限公司（以下简称“四川震川”）及业主都向采访人员证实 ， 协议中提到的一次性收取的租金已直接抵扣房款 ， 没有经过业主之手 。
遇到这个问题的不只有蔺梅梅一个人 ， 邓梦同样得知自己的商铺也会被解约 ， 但因住址调整没有第一时间收到解约函 ， 她得知消息比其他业主迟了一段时间 。 据其介绍 ， 购买商铺的时候 ， 自称为华润销售的人员表示这些商铺能够直接由华润招商、出租 ， 业主可以享受稳定的租金收益 。 而当时签订购买、租赁协议都是在同一个销售人员的带领下完成的 。
采访人员来到柒公馆商铺负一层看到 ， 现在有少数美容店、火锅店在营业 ， 但超过一半的店铺没有开门 ， 甚至有大量商铺处于毛坯状态 。 挂有“招商中心”店头的一个商铺被钢锁锁门 ， 屋内除桌椅外看不到更多办公用品 ， 门前丢弃的一个易拉宝上还公示有商铺房源租控表 ， 邓梦购买的商铺即在其中 。
采访人员联系到承租方四川震川的一位业务代表表示 ， 解除租赁合同与疫情、市场因素有关 ， 当初（商定的）返租价格比较高 ， 现在也在和业主沟通合理降租的问题 ， 但业主都不太同意 ， 给业主的租金已经支付到了今年8月份了 。
采访人员咨询多位业主 ， 他们确认第一年的免租期租金名义上是用于抵扣房款 ， 但亦未收到过免租期后的租金 。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉采访人员 ， 房地产商在销售商品房时与买受人约定 ， 在出售后的一定期限内由该公司以代理出租的方式进行包租 ， 以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报 ， 即为售后包租 。 售后包租是明令禁止的违法行为 ， 违反了《商品房销售管理办法》等相关规定 。 但如果项目开发公司与租赁公司没有明显的关联关系 ， 在法律层面很难判定为售后包租 。


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