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8.9|资色·深度丨四季度房产回暖态势不改 投资增速预计升至8.9%

8.9|资色·深度丨四季度房产回暖态势不改 投资增速预计升至8.9%
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8.9|资色·深度丨四季度房产回暖态势不改 投资增速预计升至8.9%
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黑天鹅事件频发的2020年 ， 经济金融风险事件层出不穷 。 错综复杂的投资形式令资产配置整体难度加大 。
聚焦到房地产领域 ， 据国家统计局最新发布的2020年1-9月全国房地产开发投资和销售数据显示 ， 全国房地产开发投资103484亿元 ， 同比增长5.6% ， 增速比1-8月份提高1.0个百分点 。 其中 ， 住宅投资76562亿元 ， 增长6.1% ， 增速提高0.8个百分点 。
从投资数据看 ， 房地产投资依然保持较快增速 。 在国内财富管理机构新湖财富旗下的植信投资研究院近日举办的《2020年第四季度宏观经济与资产配置策略报告》发布会上 ， 植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授表示 ， 2020年四季度“资产配置风向指数”确定为2.5 ， 级别为“中性” 。 预计四季度中国的有效投资恢复步伐将进一步加快 ， 房地产投资继续平稳较快增长 。
01
销售保持正增长 ， 投资稳步增高
销售方面 ， 2020年1-9月全国商品房销售面积11.7亿平米 ， 同比减少1.8%；累计销售额11.6万亿元 ， 同比增加3.7% 。 但9月单月商品房销售面积为1.86亿平米 ， 同比和环比分别增加7.3%和25.1%；单月累计销售额为1.9万亿 ， 同比增长16.0% 。
在连平看来 ， “金九银十”之后 ， 销售情况可能出现反弹的房地产行业值得投资者关注 。 尤其是一、二线城市购房需求体量依旧庞大 ， 建议关注一线、核心二线城市中心区域房产 。 如长三角、京津冀、珠三角城市群 ， 成都、沈阳、西宁等二三线核心城市 。
“随着新型城镇化建设继续推进 ， 住房市场需求’基本盘’稳固 。 预计四季度房产销售增速保持正增长 ， 开工及施工状况回暖态势不改 ， 拉动投资增速将稳步走高 。 四季度投资增速最终可能升至8.9% ， 新建住宅房价增速约5%” 。
从融资上看 ， 房企的融资成本整体处于下行通道 。 据亿翰智库数据统计 ， 2020年上半年40家房企融资成本的均值为6.33% ， 较2019年的6.44%下滑0.11个百分点 。 低成本融资置换高成本融资 ， 高成本融资占比不断降低 ， 信托、资管等高成本融资金额逐步降低 ， 更多的通过银行或其他标准化融资方式进行资金获取 ， 如公司债、企业债、ABS等 。
连平表示 ， 近期房市流动性较为充裕 ， 加之融资成本显著下移 ， 均为房地产投资和销售持续改善提供有利条件 。
02
一二级市场部分资产需注意
在中央房地产工作座谈会后 ， “三稳”政策持续加码 ， 三道红线的提出令房企融资再度收紧 。 短期来看 ， 政策对房地产企业融资保持较强的监管压力 ， 尤其是针对短期资产负债表扩张过快 ， 财务管理能力相对较差的房企 ， 监管部门会给与更为严格的管控 。
监管加码之下 ， 高负债房企的平稳运营能力成为其能否安全着陆的重要考核指标 。 从市场上来看 ， 目前已经有多家房企涉及债券违约 。 如天房集团、福晟、泰禾先后发布公告称无法按期偿付债券本息 。 部分房企在债券到期前就兑付问题与投资者沟通 。
而今年下半年偿债高峰期的到来 ， 更是剧增房企偿债压力 ， 为资金链的畅通带来挑战 。 据贝壳研究院数据显示 ， 境内房企9-12月债务到期规模约3603亿元 ， 较2019年同期增长68% 。 11月到期债务规模最大 ， 达1071亿元 。 彭博数据显示 ， 境内房企10-12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元；同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元 。
尽管大多数房企已经在努力降低债务 ， 加速现金流的回笼 。 不过能否顺利过冬还值得观望 。 连平也提醒到 ， 投资者需重点关注房企的债务等风险问题 。
除此之外 ， 他还给出建议 ， 一级市场不建议配置“人地钱”流出区域的不动产资产；二级市场可适当关注优质龙头房企的权益类资产 。


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