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乐居财经|142天！祥生创地产最快上市聆讯速度

乐居财经|142天！祥生创地产最快上市聆讯速度
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乐居财经魏薇发自上海
“30强中最后一家上市的千亿房企”、“今年首家一轮过会的房企”、“2020年最大内房股IPO” 。 从祥生控股递表至今 ， 业界一直对这家千亿房企关注有加 。
6月3日递表 ， 10月23日通过聆讯 ， 祥生仅用时142天 。 从过会时间来看 ， 祥生地产是2019年以来过会用时最短的一家 。 在10家被统计的房企中 ， 过会平均用时186天 。
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二次递表成功的金辉控股 ， 从递表到过会总计用时205天 ， 10月16日 ， 金辉控股通过港交所上市聆讯 ， 将于10月29日挂牌上市 。 按照这样的节奏 ， 预计祥生将于11月中旬敲响上市钟声 。
9家房企等待上市
中小房企在港股市场的热度有所下降 ， 面临着规模、利润、负债率高等多种阻碍 ， 他们的上市进程在“递表—失效—再递表”中徘徊 。
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截至目前 ， 已有包括万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股在内的4家房企招股书失效 。 大唐地产、三巽控股、上坤地产、实地地产正在排队等候上市 。 其中 ， 实地地产和鹏润控股仅递表一次 ， 万创国际在第四次递交招股书后处于“被拒绝”状态 ， 其余房企均已二次递交招股书 。
与这些房企不同的是 ， 在未将自己做“实”之前 ， 祥生并没有急着上市 。
缓急有章冲上市
祥生的速度不仅体现在过会时间上 。 这家发展于浙江诸暨的房企 ， 在初期以三四线城市为主 ， 2015年销售额刚过百亿 。
2016年以来 ， 祥生采用了“1+1+X”的扩张战略 ， 立足于浙江省 ， 深入渗透泛长三角区域 ， 并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市 。 这一年 ， 祥生地产的销售额同比增长65.14%至180亿元 。
2018年 ， 销售额突破千亿大关 。 从百亿到千亿 ， 祥生前后仅用了不到4年的时间 。
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合理的规划布局给祥生带来了业绩的强势增长 ， 已确认建筑面积由2017年的83.83万平方米增加至2019年的348.84万平方米 ， 复合年增长率104% ， 同期收益由62.93亿元增加至355.2亿元 ， 复合年增长率137.6% 。
在疫情的冲击下 ， 祥生在今年前4个月依然录得同比增长123%的业绩 。 截至2020年7月末 ， 祥生在全国已布局45座城市 ， 拥有205个处于不同开发阶段的项目 ， 应占总建筑面积约2382.48万平方米 。
2020年以来 ， 祥生新进入合肥、南昌、南通、宿迁等地块 ， 且拿地节奏加快 ， 也预示着其对未来充满信心 。 3月 ， 以20.96亿元的上限价格斩获杭州钱塘新区一地块 ， 溢价率29.7% ， 后又以24.01亿元竞得下沙大学城北单元一地块 ， 溢价率18.21% 。 5月 ， 又以3.75亿元的代价获得绍兴诸暨市一处地块 ， 溢价率46.56% 。 4天后 ， 又以24.6亿元摘获宁波鄞州区一地块 ， 溢价率39.6% 。
在规模快速扩张的同时 ， 祥生也在努力降低负债水平 。 2017~2019年 ， 祥生净资产负债率分别为13.8倍、7.4倍和3.6倍 ， 负债率表现逐年下降 ， 2020年4月底略回升至4.3 。
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祥生将流动比率始终维持在合理水平 ， 将财务风险保持在可控区间 。 2017-2019年 ， 其流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元 ， 对应的流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元 ， 短期偿债能力有所保障 。
截至4月末 ， 祥生的在手现金及银行结余达80.36亿元 ， 较2019年末增加10.73亿元 。 2019年 ， 其经营活动现金流量转正 ， 为35.17亿元 ， 在2017年和2018年还为-123.32亿元和-5.09亿元 。
另外 ， 祥生的盈利水平也一直维持在较高水平 ， 近三年分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9% 。 净利润由2017年的-2.86亿元增加至2019年的32亿元 ， 增幅明显 。 2019年 ， 祥生控股的净资产收益率（ROE）达50.1% ， 同比增加约33.5个百分点 ， 在行业内处于高位 。
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