承租人|房屋出租有了“新规”，2021年正式实施，这些房子以后不能再租了
文：小娜
现在房价很贵 ， 很多人买不起房子 ， 所以会选择租房住 。 租过房子的人都知道 ， 租房没有家的感觉 。 一方面 ， 出租屋管理混乱 ， 周边环境差 ， 保障差 。 有时候也会遇到房东乱涨房租 ， 如果不同意 ， 就不让你租房 ， 随时会把你赶出去 。 租赁过程中的纠纷是由于我国租赁市场体系不完善 ， 很多租户的权利得不到保障 ， 往往感到不安全 。
【承租人|房屋出租有了“新规”，2021年正式实施，这些房子以后不能再租了】
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为规范住房租赁市场 ， 将于2021年生效的《民法典》新规定明确规定 ， 租赁住房的各个方面都包括在内 ， 现行《合同法》也将相应废止 。 也就是说 ， 从明年起 ， 出租房屋将按照"新规"办理 ， 涉及出租人、承租人 。 一般来说 ， "新规"不仅保护了出租人 ， 也保护了承租人 ， 这是人们租房的重要法律依据 。
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1、有居住权的房屋不得出租、出售
从明年起 ， 房屋可以确立居住权 。 根据规定 ， 部分有居住权的房屋不得出售、出租、继承 。 房主一旦建好房子 ， 居民即使没有产权也可以住 。 当然 ， 居住是一个时间选择 ， 一旦你租了一个有居住权的房子 ， 你的租约将被视为无效 。 因此 ， 我们在买房、租房时 ， 一定要检查房子是否已经确立了居住权 。 但从明年起 ， 大量房屋将拥有居住权 。 这类房屋将被视为雷区出租 ， 由于法律不允许出租 ， 因此无法租住 。
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2、租赁期限
根据民法典 ， 最长租赁期不得超过20年 ， 超过租赁期的部分视为无效 。 忘记或者不能确定租赁期限的 ， 视为无限期租赁 ， 双方可以提前通知对方终止租赁 。 对于出租人和承租人来说 ， 如果未来租赁期限不确定 ， 无限期租赁其实是一种不错的租赁方式 ， 但如果你想保持长期稳定的租赁关系 ， 最好约定固定的租赁期限 。
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3、转租
在租房过程中 ， 为了赚取中间差价 ， 二房东依然十分普遍 。 根据新规 ， 一旦房东发现房屋已转租给他人 ， 出租人可以终止租赁合同 。 但考虑到"他人"也是"受害人" ， 出租人在发现二房东转租后6个月内未提出异议 ， 视为同意转租 ， 租赁合同有效 。
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4、承租人有权优先购买房屋
租房总给人一种没有永久居留权的印象 ， 因为虽然有些房客与房东签订了长期租赁合同 ， 但由于种种因素 ， 一些房东需要卖掉租来的房子 。 为保护承租人的合法权益 ， 新规明确规定 ， 出租人需要出售租赁房屋时 ， 应当事先告知承租人承租人有优先购买权 。 出租人不履行告知义务的 ， 承租人可以向出租人提出索赔 。 虽然承租人不一定购买 ， 但为了避免相关纠纷 ， 房东必须告知承租人他有优先购买权 。
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5、房屋装修
由于现代年轻人对居住环境的要求不同 ， 在租房过程中会有一些装修活动 ， 如粉刷墙壁、装饰卧室等 ， 未经房东同意 ， 房东可以要求恢复或赔偿 。 因此 ， 承租人如要装修房屋 ， 应事先与房东沟通 ， 征得同意 ， 否则将承担相应责任 。
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6、如房屋所有权有争议或被扣押 ， 租金可予退还
房屋权属纠纷 ， 或因诉讼纠纷 ， 房屋被司法机关查封甚至拍卖 ， 严重影响了房屋承租人的居住权 。 承租人应保留相关证据 ， 并及时通知出租人解除合同 ， 定金可全额退还 。
近日 ， 住房和城乡建设部再次出台《房屋租赁条例（草案）》 ， 供租客咨询 。 主要内容包括：出租房屋的内部装修应符合国家有关标准 ， 不得危害承租人的人身健康；租赁期间 ， 不得单方面增减租金 ， 不得扣除押金或拖延归还 ， 法律、房屋法另有规定的除外 。 房屋租赁企业不得采取隐瞒、欺骗、胁迫等手段 ， 要求承租人使用房屋租赁贷款 。
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此外 ， "新规"还对出租房屋的房源作出了规定 ， 明确指出出租人应当保证出租房屋符合建筑、消防等标准和要求 ， 具备供水等必要的居住条件；而现在很多新增的"房源"今后将被取缔 ， 包括厨房、阳台和地下室 。 情节严重的 ， 对个人处1万元以上5万元以下罚款 ， 对单位处以10万元以上50万元以下罚款 。
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