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第一财经|30城刚需购房“上车线”：京深两地超过300万 长沙仅需84万元


随着二次城镇化的到来 ， 人口进一步向中心城市集聚 。 对刚需购房者来说 ， 各大城市的“上车线”如何？
10月29日 ， 贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（下称报告） ， 首次盘点了主要城市“刚需上车基准线” 。 其中 ， 一线城市北京（350万）、深圳（345万）领衔 ， 长沙、重庆等城市都在百万以内 。
相对弹性需求 ， 刚需是指受房价因素影响较小 ， 为满足城市基本居住需求而购房置业的群体 。 刚需人群购房资金有限 ， 买房时优先会考虑自我承受能力 。 综合来看 ， 这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说 ， 一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说 ， 一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等 ， 有不得不买房的强烈因素；从产品来说 ， 一般是面积紧凑中小户型 ， 低总价 ， 维持居住的基本配置 。
此次报告中 ， 贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据 ， 选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本 ， 比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时 ， 结合调研和平台交易数据 ， 真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势 。
在总价排名前十的城市中 ， 北京（350万）、深圳（345万）两城刚需"上车"套均总价超过300万元 ， 两城相差无几 ， 是上车价最高的城市 。 另外一个强一线城市上海（295万）位居第三 。
这三大一线城市之外 ， 经济总量位居全国第33的二线城市厦门 ， 刚需"上车"套均总价为266万元 ， 位居第四 。 值得一提的是 ， 2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米 ， 超过众多新一线和二线城市房价 ， 跻身于房价一线阵营 。
厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为 ， 厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的 ， 作为区域中心城市 ， 厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应” ， 把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来 。
另一方面 ， 近几年厦门的土地供应一直偏紧 。 在资金、购买力涌入又供应有限的情况下 ， 房价也居高不下 。
值得注意的是 ， 广州（198万）刚需"上车"套均总价只有北京、深圳的57%左右 ， 甚至还低于厦门和杭州（226万） ， 仅位列第六 ， 较为合理的价格也让很多刚需族早早实现购房 。
广州海珠区东晓南板块一位中介告诉第一财经采访人员 ， 刚需在广州市区买房大多以小两房和大一房为主 ， 面积小 ， 楼龄旧 。 郊区虽然单价会便宜 ， 但是总价不便宜 ， 郊区一般也没有小两房 。 所以全市来看 ， "上车"套均总价在200万左右 。 由于广州价格相对较低 ， 也吸引了不少在深圳上班的年轻人过来买房 。
广州之外 ， 南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）也挤入城市排行榜前十 。
相比之下 ， 长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需"上车"门槛稍低 ， 平均购房套均总价在百万以内 。 以长沙为例 ， 刚需购房"上车"套均价格仅为深圳的24% 。 因此在这些城市 ， 大面积成为不少刚需购房者的选择 。 “大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市 。
与之相反 ， 北上广深、厦门和南京 ， 属于典型的“小面积-高价格”类型 ， 受到供需关系等因素影响 ， 刚需群体"上车"难度较大 ， 且在居住体验方面也有待提高 。 特别是厦门及南京 ， 两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下） ， 高房价下居住面积相对其他城市较小 。
在价格高企的部分大城市 ， 刚需置业选择更偏向远离市中心 。 以北京为例 ， 从空间分布情况来看 ， 刚需购房群体主要集中在五环外区域 ， 越靠近市中心 ， 成交量越小 。 具体看北京交易情况 ， 刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城 ， 集聚了近15%的刚需客户 ， 其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位 ， 成为刚需客群购房的重要选择区域 。


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