乐居财经|物业股泛起了一层泡沫｜物业K线乐居财经徐酒眠发

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乐居财经徐酒眠发自重庆
物企上市，热情不减。
10月30日，合景悠活(03913.HK)、世茂服务(00873.HK)双双在港交所挂牌。至此， A股和港股主板上市物企达到了34家。
但物业股高估值的故事，似乎停止了续写。
截至30日收盘，合景悠活报6.08港元每股，跌幅22.94% ，总市值约122.68亿港元；世茂服务报16.60港元每股，勉强保住发行价，总市值390.59亿港元，午盘跌幅2.77% 。
最近上市的物业股纷纷破发。有业内人士分析：“破发可能是上市节点导致，因为不久后还有重磅企业上市，资金可能都在等待。 ”
但据雪球数据，自8月开始，物业股就已有回调趋势。其中，港股物业板块整体大幅回调，多数物业股回调幅度达20%~30% 。
泡沫散去，股价回调
2019年恒生指数全年小幅上涨9.07% ，整体走势偏弱，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨58.21% ，所有行业中涨幅排第一。
其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务分别录得222%、199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的涨幅。

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此前上市的32家（29家H股+3家A股）物企，总览其自上市以来的股价走势图。
2020上半年，疫情高峰期间的4月，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、中海物业等一众物业股，创下了自上市以来的新高。
8月底，碧桂园服务股价冲上56.50港元的历史高点，之后一路震荡下调， 10月份下跌态势更为猛烈。截至发稿，其股价49.4港元。
保利物业自8月份开始股价便一路下滑，三个月内股价已跌去超三成；此前股价涨幅领跑的永升生活服务，近两个月来已跌去超两成。
自2019年10月登陆港股，蓝光嘉宝服务曾在6月逆市上涨，总市值一度突破100亿港元；在8月10日58港元收盘价之后，也是一路震荡下调，截止发稿，其股价下调至35.75港元。
在管面积位居龙头地位的彩生活，上市六年，股价基本已经又回归原点。除去今年上市新股， 1-7月物业股纷纷上扬，仅彩生活一家股价下跌。
2014年6月30日，彩生活成为赴港上市物业第一股，发行股票2.50亿股，每股发行价3.78港元。 6年过去了，彩生活的股价仍然在3.78港元的发行价附近徘徊，截止发稿，其股价3.74港元，总市值54.41亿港元。
市盈率长期徘徊在8~10倍左右，低估值已然成为彩生活一道待解难题。
去年12月19日上市的时代邻里，开盘价报4.89港元每股，较发行价5.51港元每股下跌了5% 。上市以来的股价走势图显示， 7月14日结束收盘价11.06港元历史新高，区间涨幅38.44%；截止发稿，其股价7.91港元，区间跌幅3.54% 。
9月份以来，除刚刚上市的卓越商管、第一服务外，其余6家年内首发上市的物业企业股价跌幅均超过15% 。
行业马太效应凸显
截至2020年6月30日，世茂服务营收达15.7亿元，位列上市企业第8位；在管面积为8572万平方米，位列上市企业第9位。 10月30日挂牌上市，总市值达327亿元，位列所有上市公司第三位，仅次于碧桂园服务和雅生活。

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截止10月30日午间，包括合景悠活、世贸服务， 34家上市物企总市值合计达4094亿元，平均总市值120亿元。
整体来看， 12家物企总市值超百亿， 7家物企总市值不足10亿。相对于中小型物业企业，大型物业企业市值普遍较高。
截止统计，股价最高保利物业49.08元每股，股价最低时时服务0.17元每股，两者股价相差约289倍；碧桂园服务以1176.93亿元总市值稳居榜首，排在第34位的是时时服务，市值1.79 ，两者总市值相差约658倍。
历经年初疫情冲击，物业股逆势暴涨大半年。不仅吸引了马云、马化腾等互联网大佬入局，同时也再掀分拆物业上市浪潮。本月28日晚间，金科智慧服务也公布通过聆讯；此外，恒大、融创、华润等房企的分拆物业业务正在等待上市。
物业资本市场逐渐回归理性，上市必涨的神话破灭，虚高估值回调。此后，随着上市阵营持续扩充，物管行业竞争必将进一步加剧，小型物企和独立第三方物企生存战也将更加艰巨。

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