承租人|房屋出租“新规”来了？明年正式施行，事关每一位出租人和承租人
【承租人|房屋出租“新规”来了？明年正式施行，事关每一位出租人和承租人】
如今的房价越来也会贵 ， 很多人看到高涨的房价 ， 顿时打消了买房的念头 。 因此 ， 很多人开始选择租房住 ， 这样既省钱还省心 。 但是 ， 租过房的人应该都知道 ， 租房虽然方便也轻松 ， 但是始终缺少着一种感觉 ， 那就是"家的感觉" 。 再加上现在"二房东、中介"捣乱租房市场 ， 一时间出租房这个圈子变的混乱不堪 。 由于租赁过程的不正规 ， 加上国家对房屋租赁市场的体系不完善 ， 很多租户得不到保障 ， 因此往往导致租户极度不安 。
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为了将租房体系完善 ， 规范化房屋租赁市场 ， 在2021年生效的《民法典》中 ， 新规明确规定 ， 租赁房各个包括内 ， 现行的《合同法》也将相应废止 。 换句话说 ， 从明天开始 ， 租房将按照"新规"执行 ， 这其中涉及到了出租人、承租人等 。 从"新规"的角度来看 ， 确切的为了保障租赁关系的稳定发展 ， 同时以为了出租人和承租人的相关的权益做保障 。
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1、有居住权的房屋 ， 不能出租、出售
明年开始 ， 房屋可以确立居住权 。 根据新规 ， 部分居住权的房屋未经允许 ， 不得私自出租、出售或者继承 。 房主建好的房子 ， 居民即便没有出产权也可以居住 。 当然 ， 居住是为了保障一个时间的选择 ， 一旦租了一个有居住权的房子 ， 那么租赁关系将被视为无效 。
因此 ， 在买房或者租房的时候 ， 一定要检查房子是否已经确立的"居住权" ， 不然从明年开始 ， 大量房屋产生居住权 ， 在不知情的情况下 ， 如果承租或者被租都是"违规"的 ， 最后对谁都不好 。
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2、租房期限
根据民法典指出 ， 房屋最长租赁时间不能超过20年 ， 超过租赁时间将视为无效 。 忘记或者不能确定租赁期间的 ， 视为无限期租赁 ， 双方均可以提出或者通知对方合约终止 。 这样对于承租人和出租人来讲 ， 如果双方对租房时间都不确定 ， 无限租赁这个选择还是一种不错的选择方式 。 另外 ， 如果想长期保持租赁关系或者定期保持租赁关系 ， 双方都有权利约定固定的期限和时间 。
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3、转租
开头我们也提到 ， 租房市场的混乱多数来自于"中介、二房东"导致 。 其实很多租房的人都有经验 ， 在租房的时候 ， 中介或者二房东为了抓取中间费 ， 然后实行转租 。 根据新规 ， 一旦房东发现了自己房屋被租房人或者被其他原因转租 ， 房东也可以直接选择终止合同 。
不过 ， 为了保障"现任"租房人的权益 ， 房东一旦发现二房东转租后 ， 如果6个月内房东本人为提出任何异议或者与新租房人达成新协议 ， 将视为同意转租 ， 租赁合同同时直接生效 。
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4、承租人有权优先购买房屋
租房子住 ， 总会给人一种没有归属感的感觉 。 虽然承租人与房东签订长久合同 ， 但是时间久了 ， 毕竟房子不是自己的 。 特别是遇到房东家中有紧急变故 ， 需要出售房屋等 ， 很多租客最后不得不迫于无奈搬出去 。
为了保护承租人的合法权益 ， 新规指出 ， 出租人在合理合法合规的情况下 ， 将房屋租给房客 ， 应提前告知房客拥有优先买卖权 。 并且 ， 为了避免纠纷 ， 合同中必须明确提出其他意外风险将由房客承担 ， 并且 ， 承租人有义务告知房客一切 。
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5、房屋装修
现在的年轻人对于住房的要求越来越多 ， 在租完房以后 ， 会对房屋装修方面进行改动 ， 常见的如粉刷墙壁、安装电器衣柜等 。 这里需要注意 ， 在对房屋进行改动时 ， 如果未经房东同意 ， 房东有权要求恢复并且赔偿 。 因此 ， 在租房的时候 ， 一定要提前询问房东房屋时候可以改动 。 另外得到同意后 ， 在施工前也要再次与房东确认和沟通 。
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6、争议房、扣押房等 ， 租金可予以退还
房屋所有权纠纷 ， 或由于诉讼纠纷 ， 房屋被司法机关查封甚至拍卖 ， 严重影响了房屋承租人的居住权 。 承租人应当保留相关证据 ， 并及时通知出租人解除合同 ， 押金可全额退还 。
近日 ， 住房和城乡建设部再次印发《房屋租赁条例(草案)》 ， 征求租户意见 。 主要内容包括：租赁房屋室内装修应当符合国家相关标准 ， 不得危害承租人身体健康；租赁期内 ， 不得单方面增减租金 ， 不得抵扣、迟交押金作为回报 ， 法律、房法另有规定的除外 。 房屋租赁公司不得采取隐瞒、欺骗、胁迫等手段要求承租人使用房屋租赁贷款 。
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