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格隆汇|房企上市快速通关的幸运儿，祥生控股(02599.HK)是运气爆表还是实力使然？( 二 )


值得一提的是 ， 在2019财年 ， 祥生控股的净资产收益率（ROE）达50.1% ， 在行业内表现突出 ， 与同梯队房企相比盈利水平大幅领先 。
【格隆汇|房企上市快速通关的幸运儿，祥生控股(02599.HK)是运气爆表还是实力使然？】
格隆汇|房企上市快速通关的幸运儿，祥生控股(02599.HK)是运气爆表还是实力使然？
本文插图
（数据来源：wind）
我们认为祥生控股能够保持高成长高盈利姿态 ， 主要基于以下几个方面：
其一 ， 具有核心竞争力的产品力 。
随着行业竞争进入下半场 ， 市场需求的转变倒逼房企围绕产品力下功夫 ， 祥生控股在产品上高度注重对客户服务体系价值的系统性塑造 ， 以心出发 ， 打造有温度的产品 ， 致力于做"幸福生活服务商" 。 公司不断迭代升级产品 ， 构建"差异化、内外兼修"的产品系 ， 目前祥生已经将过去的7大产品线迭代升级为樾系、府系、云境系和TOP系 。 各大产品线面对不同的客群 ， 高度锁定了市场多样化的需求 ， 并以此相应的获得了一定的市场溢价 。 而市场的认可更体现在各地楼盘的热销之上 ， 甚至被业内称作"祥生现象" 。
其二 ， 优势布局下的区域深耕 。
自2016年起祥生采纳"1+1+X"扩张策略 ， 公司以浙江省的发展为基础 ， 深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市 。 得益于在优势区域的持续深耕 ， 公司在当地市场打造了较高品牌影响力和知名度 ， 以此形成竞争壁垒 ， 市场根基深厚 。 而伴随公司不断扩大自身版图 ， 快速将优势复制与扩张 ， 借助原有区域的资源 ， 也进一步为成本控制、运营发展带来协同 ， 形成区域聚合力与外拓力 。
其三 ， 经营体系的持续进化 。
祥生高效的运营管理 ， 一方面体现在通过对金融、设计、营销、合约及团队的五前置 ， 提前下功夫保障了后续项目的快速扎实推进 。 而另一方面 ， 公司构建区域化管控模式 ， 给予区域充分授权 ， 调动前线团队积极性 。
也正是基于在产品、运营、布局等多方面的发力 ， 祥生控股在行业中构筑了难以复制的核心竞争力 ， 确保了公司快速、高质量的发展 。
3、投资情绪改善下 ， 多维度向好支撑上市后表现此次祥生控股 ， 集资用途约60%集资所得将用于为公司物业项目的开发提供资金；约30%将用于偿还用于项目开发用途的部分现有信托贷款；约10%将用于一般业务经营及营运资金 。 对此 ， 公司副总裁、财务总监谈铭恒于网上采访人员会上表示 ， 通过这次上市募集的资金可以有效增加公司的权益和现金 ， 公司截至2020年4月底账面未结收入有超过800亿元 ， 未来2-3年 ， 这部分未结的收入都会形成利润 ， 也会有效增加公司的权益 ， 所以公司未来的净负债率会得到大幅改善 。 同时公司未来会进行审慎的财务政策 ， 改善债务的期限结构 ， 会使得未来的财务指标更加的稳健 。
基于此不难判断 ， 此次祥生控股上市将有力推动公司整体发展迈向一个新的台阶 ， 不仅将充分改善公司的负债情况 ， 同时也为业绩的增长带来了确定性 。 实际上根据以往经验 ， 行业内二三梯队房企上市后借力资本优势 ， 在后续的规模增长上往往将进入到更强劲的释放阶段 ， 并以此获得资本市场给予的高溢价 。
而结合当前地产股行业整体估值水平来看 ， 目前地产板块的估值已经打破2014年历史最低水平处于底部区间 ， 这也意味着后续修复的确定性也相当高 ， 以此可合理推测祥生地产后续不论是基本面的表现还是资本市场的表现都将具备机会 。
参考招股书提供数据 ， 按招股价中位数计算 ， 祥生控股的全球发售完成后（未考虑超额配售情况下）上市前的参考股份市值为165亿港元 ， 结合公司2019年归母净利润 ， 所对应的静态市盈率为6.4倍 。 考虑到体量更小的且与近期上市的金辉控股在上市首日收盘市盈率达到6.23倍 ， 同一时间 ， 年内上市的港龙中国地产市盈率达6.26倍 ， 汇景控股达14.6倍 ， 在未有大型IPO抽水效应之下 ， 更具规模优势和成长性的祥生控股其估值应较之更有一定的溢价 ， 其上市表现或将具备看点 。


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