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ZAKER生活|地产股有哪些超预期和不及预期？，三季报出炉

作者|707的牛
数据支持|勾股大数据
来源|格隆汇研究（ID：glh_tushuocaijing）
地产公司刚刚公布了前三季度业绩和10月份销售数据 ， 一半低于市场预期一半超预期 。 自从限制房企融资的三大红线出来之后 ， 竣工端的增速就慢下来了 ， 股价对预期也进行了充分反应 。 而三季报出来之后 ， 利空兑现 ， 算得上是板块的最后一跌 ， 因为10月份的销售数据比预期当中的要好很多 。
01
糟糕的三季报
2020年第三季度房地产板块营收同比增长5.7% ， 较2019年同期下滑了13pct ， 归母净利润下滑16.8% ， 较去年同期下滑37pct；营收和利润增速同时开始出现大幅放缓的迹象 ， 板块指数也是一路回调 ， 从8月份高位下来回调幅度将近13% 。
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房地产短期看什么？短期看金融 ， 也就是融资政策 。 8月份发布三道红线之后 ， 要求房企：1、剔除预收款之后的资产负债率不大于70%；2、净负债率不大于100%；3、现金短债比不小于1倍 。 从侧面也印证了房企融资收紧的政策预期 。
融资收紧会直接导致房企现金流紧张 ， 那么地产商就会选择性的做一些事情：促销楼盘回款现金 ， 放缓竣工端避免占用太多资金 。 因此也出现了在疫情影响下 ， 销售数据持续好转的现象；而竣工端的数据的确惨不忍睹 ， 统计局刚刚发布的数据 ， 2020年1-9月份商品房竣工面积累计增速下滑11.6% ， 9月单月竣工面积增速同比下滑17.7% 。
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竣工面积增速的下滑就直接导致了房企业绩大规模不及预期 。 A股几家龙头房企 ， 前三季度营收增速方面：万科7.9% ， 保利5.1% ， 金科10.5% ， 金地-4.9% ， 新城137%；营收增长乏力 ， 基本都是个位数增长 。
归母净利润方面 ， 万科8.9% ， 保利2.9% ， 金科11.5% ， 金地-8.0% ， 新城26.9% ， 利润增速更加可怜 ， 二线房企增速明显快于一线房企 。 伴随结算节奏在年底加快 ， 预计房企第四季度的业绩会明显好于前三个季度 。
02
超预期的销售数据
三季度业绩整体不及预期 ， 年底交房竣工的节奏还会加快 。 就目前这个阶段来说 ， 地产股的至暗时刻已经过去了 。 因为随之而来的是业绩的释放 ， 销售数据的持续增长 。
既然房企有销售回款的动力 ， 在地产股业绩增速普遍放缓的情况下 ， 可以重点关注销售数据这项指标 。 整体来看 ， 1-10月份TOP100房企操盘销售规模99359.2亿元 ， 同比增长9.0%；10月单月销售金额11440.7亿元 ， 同比增长25.2% 。
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虽然10月份的销售增速较9月份有所放缓 ， 环比下降了3.9% 。 但整体来看前三个季度的数据是超预期的 。 2019年前三季度百强房企的操盘销售额24166.9亿元 ， 今年同期是31053.7亿元 ， 同比增长28.5%；销售端今年完全没有受到疫情影响 。
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而单月销售增速同比转正出现在4月份 ， 为什么？原因是国内疫情得到控制之后 ， 各地的工地开始陆续复工 ， 行业整体性出现了大反弹 ， 这个时候就应该关注反弹力度最快的公司进行跟踪 。
同时累计增速转正出现在7月份 ， 而1-9月的行业销售额再次好于去年同期 ， 也恰恰说明房地产行业已经摆脱了疫情的影响 ， 重新开始新的增长；这是当下应该重视行业板块和地产股的逻辑 。
【ZAKER生活|地产股有哪些超预期和不及预期？，三季报出炉】而业绩方面 ， 疫情的确影响了竣工进度 ， 行业上半年整体性业绩增速出现了下滑 ， 不及预期 ， 四季度竣工周期加快也会带来房企业绩的整体性反转 。 9月份以来 ， 房企融资端进一步收紧 ， 对投资 ， 开发 ， 销售都产生了一定的影响 。 目前这个阶段 ， 做大销售规模 ， 加快回款仍然会是市场主旋律 。
03
最后一跌下的市场策略
经过9月 ， 10月两个月的回调之后 ， 地产板块回调也很充分了 。 在这个位置 ， 板块整体估值不高 ， 也没有比现在更差的时候了 ， 当中的机会也值得挖掘 。
市场当中业绩释放快 ， 同时销售业绩增速排名也靠前的房企是不多的 。 要选也只能从二线房企里面挑 ， 业绩增速和销售增速都快于一线房企 。 1-10月的数据也印证了这一点 ， TOP5房企销售额同比增速8% ， TOP10房企6% ， TOP20房企8%；10月单月TOP5房企销售额同比增速10% ， TOP10房企8% ， TOP20房企17% ， TOP20明显强于TOP5,TOP10房企 。
其中 ， 累计增速和单月增速比较快的房企有阳光城 ， 金科股份 ， 中国金茂 ， 龙光集团 ， 滨江集团；销售业绩超预期也造成了销售排名的大幅变动 ， 也会拉动这些房企的年度排名 。
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同时大资金配置仓位较低 ， 机构有动力加大配置力度 。 2020年三季度末 ， 房地产板块基金持仓总市值是993亿元 ， 环比增长6%；地产板块持仓比例占股票投资市值的2.4% ， 持仓比例创2013年以来的新低 。


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