经济观察报|55套样本房源半数债权人为银行，燕郊法拍房数量翻番( 二 )
类似的情况并不在少数 ， 从三河市法院2020年以来公布的208套（次）法拍房源中随机抽取55套房源发现 ， 其中银行机构作为申请执行人的房源数为29套 ， 占比超过一半 。 其他法拍房源涉及民间借贷、个人房屋买卖、个人借款、小额贷或信托借款等纠纷 。
大部分银行机构申请执行的房源中 ， 被执行拍卖的房源即抵押给该银行机构 。 据一位熟悉燕郊房地产市场的人士透露 ， 判断这类性质并不难 ， 一般超过20年贷款期限的基本可以判定为按揭贷款 ， “如果按揭抵押房源被拍卖 ， 很大可能是因为断供 。 ”
据其介绍 ， 一般房屋作为抵押物的贷款有两种 ， 一种是经营抵押贷 ， 一种是按揭贷 。 2017年前后 ， 在燕郊房地产上行过程中 ， 不乏投资客用抵押贷炒房的行为 ， 甚至部分激进的投资客通过民间借贷及小额贷进行炒房 。
根据他的了解 ， 在燕郊 ， 经营性抵押贷款 ， 一般期限均在10年左右 ， 很少有超过15年以上期限的 。 “当时很多炒房客都是卖一套房的钱 ， 来作为买两套的首付 ， 或者通过提高评估价来从银行机构套取首付款 ， 用抵押贷炒房的毕竟是少数 。 ”
相比抵押贷 ， 用民间借贷或小额贷作为过桥资金的炒房客并不在少数 。 “像提高评估价这种方式 ， 先向个人或小额贷公司短期拆借首付款 ， 等银行款下来了 ， 套取出来再还上 ， 仅仅有几千元到几万元不等的成本 ， 等于零首付买房 。 ”上述熟悉燕郊房地产的人士透露 。
该人士告诉经济观察报 ， 从去年开始 ， 不断有一些老客户向其打听燕郊房价走势 ， “说月供撑不住了 ， 问房价还有没有翻盘的机会 ， 二手房会不会放开限购 ， 人才政策会不会松动 ， 很多人都撑不住了 。 ”
炒房客溃败
对于多数房地产投资客而言 ， 包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦 ， 尤其是在2017年6月燕郊限购政策出台前后的几个月 ， 一部分投资客重资押注北京平谷线 ， 部分投资客以超过3万元/平方米价格囤积房源 。
一位燕郊资深房地产投资客告诉经济观察报 ， 他于2008年前后定居燕郊 ， 房价在万元以下的时候 ， 他先后买入四套房 ， 2015年和2016年房价上行过程中 ， 他卖出两套 。 “等于赚了三倍以上 。 ”
2017年北京317调控政策出台后 ， 燕郊非但没有收到影响 ， 反而受到大量投资客的追捧 ， 加上地铁平谷县开工仪式举行等消息 ， 燕郊房地产界普遍认为房价涨至4万元/平方米指日可待 ， 首尔甜城等部分小区二手房价格已经炒到3.9万元/平方米 。
在这种背景下 ， 这名资深投资客以2.8万元/平方米-3.3万元/平方米的价格先后在燕郊买下三套房 。 “卖了两套房的钱 ， 除了留下百十来万用来还月供 ， 其他的基本都投出去了 。 那个时候想着 ， 等年底价格涨到4万就卖掉了 。 ”
但他等来的不是房价涨到4万元/平方米 ， 2017年6月三河出台限购政策后 ， 燕郊楼市成交遭遇寒冬 ， 到了年底 ， 月均成交套数不足2016年平均水平的十分之一 。 在这种情况下 ， 房价开始出现松动 。
到了2019年初的时候 ， 该名资深炒房客预留的月供已经所剩无几 ， “那个时候只能坚持到春节后 ， 只能割肉了 ， 春节前 ， 委托中介卖出一套两居室 ， 这套房买的时候6千多价格 ， 卖的时候不到1.8万元 。 ”他说 。
在他的五套房产中 ， 卖出去的这套属于次好房源 ， 本来不打算卖 ， 但一方面市场下行 ， 购房者更为挑剔 ， 较差的房源基本无人问津；另一方面 ， 其他房源卖掉的钱 ， 还不够用来还银行尾款 。
他告诉经济观察报 ， 目前手中的资金可以确保月供续期到2021年六七月 ， 对他而言 ， 这是一场与时间赛跑的游戏 ， 随着燕郊一手房限购有条件放开、地铁平谷线北京段开工 ， 燕郊的房价也在缓慢上升 。
目前 ， 燕郊一手房价格普遍超过2万元/平方米 ， 部分品质较好的房源价格达到2.5万元/平方米左右 。 房价每上升一点 ， 这名投资客的亏损就会减少一点 ， “关键是能不能坚持到房价和成交回暖的时候 。 ”他苦笑 。
在近几年燕郊房价跌宕起伏的过程中 ， 通过炒房实现财务自由或置换到北京的投资客不乏其人 ， 像这位投资客被深套的人也不在少数 。 上述熟悉燕郊房地产人士透露 ， 除了普通投资客外 ， 大量的房地产公司员工和中介也被套住 。
据该人士透露 ， 炒房客中断供的人不在少数 ， 但在庞大的燕郊投资客中占比并不高 ， 目前拍卖的房源中 ， 大部分在2019年就已经违约或断供 ， “一小部分高杠杆的可能会出现断供 ， 大部分人还是能坚持住的 ， 但未来会如何 ， 谁也预料不到 。 ”
推荐阅读
- 经济观察报|粤港澳大湾区、海南自贸港政商要情（11.9-11.15）
- 冷冻|西安发现进口阿根廷冷冻猪肉外包装样本核酸检测阳性
- 林甸之声微信公众号|黑龙江林甸：天津涉疫冷冻食品流入，15份样本核酸阴性
- 检测|天津无症状感染者接触货物流入江苏淮安 162份样本核酸检测为阴性
- 中新网|天津无症状感染者接触货物流入江苏淮安 162份样本核酸检测为阴性
- 全球|世卫组织提议建立病原体材料和临床样本 全球共享体系
- 经济观察报|永煤控股债券意外违约引信用债市场巨震，超240亿债券待偿
- 经济观察报|小霸王“破产”真相
- 冷链 兰州2270份人员样本均为阴性
- 食品|冷链食物包装检出阳性，兰州2270份人员样本均为阴性