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光明网|黄老邪1块钱将房卖给郭芙，能行吗？( 二 )


《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定 ， 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定 ， 夫妻双方应当平等协商 ， 取得一致意见 。
光明网|黄老邪1块钱将房卖给郭芙，能行吗？
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那么 ， 黄老邪无权处分房屋的行为是否当然无效呢？并不尽然 ， 还需要考虑本案的第三人即受让人郭芙是否符合善意取得的构成要件 。
本案中 ， 郭芙与黄老邪、冯蘅间存在着亲属关系 ， 从理性第三人的角度来看其不可能对案涉房屋系黄老邪与冯蘅的夫妻共同财产以及冯蘅是否同意以1元转让房屋的情况完全不知情或无法知情 ， 且1元的价格明显低于市场价 ， 不是合理的价格 ， 黄老邪与郭芙亦均承认该房屋名为买卖 ， 实为赠与 ， 故无法认定郭芙对涉案房屋属于善意取得 。
法条链接
根据物权法的相关规定 ， 善意取得的构成要件为：①出让人无权处分；②受让人受让该不动产或者动产时是善意的；③以合理的价格转让；④转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 ， 不需要登记的已经交付给受让人 。
最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定 ， 受让人受让不动产或者动产时 ， 不知道转让人无处分权 ， 且无重大过失的 ， 应当认定受让人为善意 。
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综上 ， 黄老邪无权处分涉案房屋 ， 且郭芙并不符合善意取得的构成要件 ， 二人的行为显然已损害了冯蘅的合法权益 ， 依法应属无效 。 依照民法总则第一百五十七条的规定 ， 应恢复涉案房产的权利原状 ， 即恢复登记在黄老邪名下 。
法条链接
《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定 ， 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后 ， 行为人因该行为取得的财产 ， 应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的 ， 应当折价补偿 。
一审法院判决黄老邪与郭芙签订的房屋买卖合同无效 ， 自判决发生法律效力之日起十日内 ， 黄老邪与第三人郭芙共同到房管部门办理产权恢复登记在黄老邪名下的手续 。 黄老邪和郭芙均表示不上诉 。
俗话说“隔代亲格外亲” ， 爷爷奶奶或者外公外婆疼爱孙辈无可厚非 ， 现实中祖辈赠送孙辈钱财物品的事件并不少见 ， 但“亲”的同时要避免侵害配偶的合法权益 。
如今 ， 夫妻财产种类日益多样、关系日趋复杂 ， 人们维护财产权的意识逐渐增强 。 夫妻间对于如何分配和使用共同财产不免产生争议 ， 非因日常生活处分夫妻共同财产一定要征求对方的同意 ， 可以留下白纸黑字的书面协议作为证据 ， 这样既是对配偶财产权的尊重 ， 也是对自己的保护 ， 同时更能促进家庭及社会的和谐 。
注：本文以真实案例为原型编辑整理而成 ， 当事人名称、地名等均为虚构 ， 基本案情及判决理由均有不同程度的增删和修改 。
感谢上海市锦天城律师事务所陈琦律师为本文提供专业支持！
来源：法治日报（作者：刘欣）
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