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小景儿爱财经|三季度房地产业金融环境略有转紧预计四季度房价涨幅还将小幅收窄( 二 )


2020年三季度末个人住房贷款余额同比增速为15.7% ， 与上季度末持平 ， 比上年同期低1.1个百分点 ， 自2017年二季度以来的连续下行趋势终止 ， 拐点可能出现 。 受新冠肺炎疫情影响 ， 2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降26.3% ， 因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大 。 二三季度商品房销售面积回升 ， 全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄 。 由于银行批贷放贷需要一定时间 ， 房贷增速回升可能略滞后于商品房销售回升 。 四季度 ， 全国商品房销售面积预计还将继续回升 ， 个人住房贷款余额同比增速有可能转为小幅提高 。
5、全国首套房贷平均利率连续3个季度小幅下降
2020年三季度末全国首套房贷平均利率为5.24% ， 分别比上季度和上年同期低0.04和0.27个百分点 ， 连续3个季度小幅下降 。 从融360大数据研究院监测的数据来看 ， 10月全国首套房贷平均利率与上月持平 ， 今年以来房贷利率九连降的趋势终结 ， 拐点出现 。 预计四季度全国首套房贷平均利率或将小幅上升 。
6、房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额连续11个季度为负
当房企到位资金增速大于开发投资增速时 ， 说明房企资金较为充裕 ， 房地产业融资环境较为宽松 ， 将房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额作为一个衡量指标（后称增速差额） 。
2020年三季度 ， 房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额为-1.1% ， 比上季度和上年同期分别高2.7个和2.3个百分点 。 8月20日 ， 央行与住房城乡建设部召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 出台实施房企融资“三道红线”新规 。 10月14日 ， 央行金融市场司副司长彭立峰表示 ， 下一步 ， 央行将会同住建部和其他相关的部门跟踪评估执行结果 ， 完善融资规则 ， 稳步扩大适用范围 。 因此虽然身处经济增速放缓、全球货币放水的大环境中 ， 房地产业不会出现2016年那样的宽松融资环境 。 预计四季度房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额还将继续维持负值 。
二、2020年三季度中国房地产业金融环境评估
1、房地产业金融环境指数即将进入正常区间
根据2020年三季度各项指标数据 ， 计算出中国房地产业金融环境指数 。 三季度 ， 中国房地产业金融环境指数为0.2 ， 较上季度下降0.1 ， 比去年同期上升0.29 。
从2014年四季度开始 ， 中国房地产业金融环境指数不断攀升 ， 于2016年一季度达到阶段性高点 ， 此后连续8个季度下下行 ， 2018年全年在偏紧区间低位盘整 。 2019年一季度上行至正常区间的偏下位置 ， 二三季度基本平稳 ， 四季度小幅上行 ， 全年保持在正常区间 。 2020年一季度 ， 房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间 ， 二三季度小幅下行 ， 三季度处于偏松区间和正常区间的边界处 ， 即将进入正常区间 。
2、2020年三季度房地产业外部金融处于偏松区间 ， 房地产业内部金融环境仍在正常区间
为了更深一步分析宏观金融环境和房地产业金融环境的关系 ， 将M2-GDP名义增速、M1同比增速、中国一年期国债收益率等三个指标综合处理后得到宏观金融环境指数 ， 即房地产业外部金融环境指数；将个人住房贷款余额同比增速、全国首套房贷平均利率、房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额等三个指标综合处理后得到房地产业内部金融环境指数 。
从两条曲线来看 ， 整体走势大体一致 ， 房地产业内部金融环境指数不仅受宏观金融环境影响 ， 也与房地产调控政策密切相关 。
观察三轮指数探底与复苏形态 ， 2014年四季度宏观金融环境和房地产业内部金融环境同步开始上行 ， 这是由于此次货币宽松和房地产调控政策放松是同步进行的 。 2014年10月 ， 央行开始连续降息降准 ， 货币政策持续宽松 。 2014年两会上提出对房价的调控由过去的一刀切转变为分类指导之后 ， 地方政府政策放松 ， 全国除北上广深和三亚外陆续取消限购 ， 同时2014年930新政和2015年330新政出台 ， 房地产信贷政策持续放松 。 但2011-2012年和2018-2019年宏观金融环境和房地产业内部金融环境表现却有所不同 。
比如 ， 2011年 ， 为抑制通货膨胀 ， 央行在上半年持续收紧货币政策 ， 但下半年收紧步伐明显放缓 ， 四季度后外部金融环境指数震荡上升 。 而在房地产调控方面则持续加码 ， 2011年1月出台“国八条” ， 限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个 ， 7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购” ， 限购城市数增加到近50个 。 因此2011年四季度和2012年一季度 ， 房地产内部环境指数在外部环境指数已经上升的情况下 ， 继续下行至紧张区间 。
再如 ， 2015年底中央提出去杠杆的目标后 ， 房地产业外部金融环境指数持续下行至2017年底 。 2018年后随着央行多次降准 ， 指数开始震荡上行 ， 2020年一季度已进入宽松区间 ， 二三季度随着货币政策趋于常态化 ， 外部金融环境指数下行至偏松区间 。 2018年以来 ， 中央多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 。 即使年初疫情发生后 ， 中央仍未放松对房地产的调控 ， 下半年部分热点城市调控政策和房贷政策还在收紧 。 调控政策持续偏紧 ， 使得2018年一季度至2020年一季度 ， 房地产业内部金融环境指数并未随外部金融环境的好转而明显上升 ， 持续在正常区间小幅震荡 。 2020年二三季度 ， 房地产业内部金融环境指数虽小幅上升 ， 但仍在正常区间 ， 内部金融环境未见明显放松 。


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