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物业|房企物业争上市 股价震荡分化

合景悠活 ， 跌；第一服务 ， 跌；金融街物业 ， 跌……进入11月以来 ， 持有物业股的股民体会到了市场的瞬息万变 。 原先“躺着就能赚”的物业股由热转冷 ， “上市即大涨”的局面暂告结束 。
2020年第四季度 ， 随着监管层对房企资金“三道红线”要求的执行日越来越近 ， 房企分拆物业上市的热情也进入最高涨的时刻 ， 四季度IPO发行规模将远大于前三季度总和 。 新股的大量供给 ， 纾解了房企的资金压力 ， 却也放大了物业管理板块的缺点 。 分析人士指出 ， 物业管理板块必然会发生估值的结构分化 。
新股入市表现普遍欠佳
“上市对于世茂服务而言 ， 是一个全新的起点 。 ”10月30日 ， 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在港交所敲响钟时如此说 。
【物业|房企物业争上市 股价震荡分化】获得了腾讯、红杉资本等青睐的世茂服务 ， 被认为是物业管理行业的优质股 。 招股书显示 ， 截至2020年6月30日 ， 世茂服务在管面积为8570万平方米 ， 合约建筑面积达1.25亿平方米；2017年到2019年 ， 公司收入由10.42亿元增加至24.89亿元 ， 复合年增长率为54.5% 。 可即便如此 ， 上市当天 ， 世茂服务仍出现破发 ， 虽最终保住了16.6港元/股的发行价 ， 但此后几日股价上下震荡 ， 截至11月6日的收盘价为16港元/股 ， 较发行价微跌 。
同一天敲钟的合景悠活 ， 为合景泰富集团旗下的物业股 ， 表现就差出许多 ， 自上市当天便“跌跌不休” ， 截至11月6日的收盘价为6.21港元/股 ， 较发行价跌出16% 。 时间再往前移 ， 10月22日上市的第一服务和10月19日上市的卓越商企服务 ， 股价也都呈现下跌态势 。
“三道红线”倒逼效应显现
新股集体表现欠佳 ， 却没有影响到房企分拆物业上市的意愿 。 就在8日 ， 市场传出消息 ， 融创物业计划于本周公开招股 ， 恒大物业也正寻求在最短的时间内通过香港上市聆讯 。 统计显示 ， 目前仍有11家物业管理公司等待上市发行 ， 四季度的物业公司IPO发行规模将远大于前三季度88.8亿元的总和 。
房企为何赶在年末抢推物业股？即将于2021年推行的资金“三道红线”要求 ， 被视为悬在头顶的“达摩克里斯之剑” 。 这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 。 按照要求 ， 排名前十的房企也少有全达标者 。 就像万科董事局主席郁亮所说：“‘三道红线’要求对整个行业都是挑战 。 ”
“2019年之前 ， 物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展 。 但2020年以来 ， 物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因 ， 而‘三道红线’为标志的金融监管政策 ， 更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段 。 ”中信证券在专题研究报告中指出 ， “三道红线”之下 ， 无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟 ， 很多企业都急于推动物业管理公司分拆上市 ， 目的是通过股权融资的方式补充权益 ， 以显著改善企业杠杆水平 ， 尤其是资产负债率和净负债率 。
物管行业绝非“躺着赚钱”
硬币的另一面是 ， 当物业股越来越多后 ， 超高的市盈率也开始出现分化 。 统计显示 ， 2020年上市的10余只物业新股普跌 。 以鸿坤旗下的烨星集团为例 ， 截至11月6日的收盘价为1.07港元/股 ， 较发行价跌幅达31.4% 。
“板块高估值不是浮沙建塔 。 物业管理板块已经告别了以往‘鸡犬升天’的局面 。 ”中信证券研究部分析师指出 ， 新股大量供给放大了物业管理板块的缺点 ， 即部分高毛利率的企业或许不值得高估值 ， 因为其业绩包含一部分关联方支持的因素 。 另外 ， 投资者也意识到 ， 此前稀缺的是板块可投资标的 ， 中国物业管理公司并不稀缺 。
“物业管理行业并非‘躺着赚钱’ 。 ”在分析师看来 ， 尽管物业管理行业是个万亿级的大市场 ， 但并不是每一家公司都具备成长性 。 恰巧 ， 物业管理板块的投资看重的是成长性 。 因此 ， 物业股的估值最终还是会趋于合理 ， 市场也会做出更理性的选择 。


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