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富力|44亿元交易 富力“割爱”物流园降负债与黑石的扩张机会( 二 )


算上本次与富力的交易 ， 黑石在中国市场将持有约500万平方米的资产规模 ， 其中绝大部分是已建成在运营的状态 。 事实上黑石自2013年开始于中国市场开始布局投资物流地产 ， 近几年来 ， 黑石把物流地产作为在中国投资的重点方向 ， 过去两三年在投资规模上迎来了较快的增长 。
其中于2018年10月以2.75亿元收购东百集团(600693,股吧)旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权 ， 瞄准中国高端物流仓储行业；2019年6月 ， 黑石集团发布消息称 ， 集团旗下的地产基金与第一产业集团签署战略合作协议 ， 双方将就第一产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作 。
今年疫情的发生对线上零售、生鲜电商的需求刺激加速了物流仓储的发展 ， 实际上也为黑石带来了更多收购的机会 。 据介绍 ， 今年以来黑石在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等有所投资布局 ， 疫情期间亦在上海新建成一个物流园区 ， 目前园区内包括医药、冷库、生鲜电商、物流企业等已基本招商完毕 。
本次再成功收购位于广州的优质标的 ， 黑石房地产董事总经理韦增鹏亦表示：“物流业始终是黑石坚定看好的全球投资主题之一 。 我们看到电子商务的蓬勃发展推动了物流业的持续发展势头 。 收购位于一级集散中心且拥有高租赁需求的优质物流项目是黑石一以贯之的战略 ， 而此次收购正是该战略的延续 。 ”
富力“割爱”减负担
在商言商 ， 交易的促成一般源于各取所需 。 于富力而言 ， 本次出售旗下唯一的物流园股权 ， 同此前的配股融资、分拆酒店上市等一系列融资动作一样 ， 都直接指向其债务压力 。
此前于10月份 ， 通过完成2.57亿股新H股配售 ， 富力所得款项净额为24.98亿港元用于偿还公司境外债务 。 配售完成后 ， 富力扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72% ， 净负债率预计将下降7个百分点 。 但向资本市场“抽水”的配股融资行为需要适可而止 。
在“三道红线”的监管要求下 ， 富力作为踩线最多的企业之一 ， 同时又拥有大量持有型资产 ， 风险系数较高 。
将红线变绿的方法是什么？李思廉曾在一次接受采访中提到 ， 市场绝大部分的投资者不欢迎配股 ， 因为会令每股的回报率下降 。 而现在最好的方法 ， 还是按预售证来销售房子；其次可能要卖一些已经盖好的投资性物业；第三则是找人合作开发项目 ， 或者卖一些项目股权 。
三季报数据显示 ， 截至报告期末 ， 富力的负债合计1144.11亿元 ， 有息负债规模则较一季度下降了约242亿元 。 净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款 ， 其资产负债率或降至70%左右 ， 基本可以实现翻绿 。 不过 ， 这并不能表示富力的债务危机已经可以安全解除 ， 降负债的压力依旧不小 。
8月份的中期业绩会上李思廉也称 ， “未来9个月 ， 我们可能都会在国内外处理250亿到300亿债务 。 ”这些债务有超过一半会有重组的安排 ， 其他的就靠资金和销售来抵消 。 除此之外 ， 去年提到的“可能出售一些重资产项目 ， 从长远减轻负担 ， 目前也在考虑范围” ， 无论是投资物业或者发展项目 ， 富力都有出售的计划 ， 会出售一些股权 。
据业内分析 ， 富力的债务之所以持续盘踞高位 ， 与其过往的投资模式和多元化业务安排有关 。
就分拆酒店上市的计划而言 ， 这被外界视为缓解财务压力的一个对策 ， 但这也被直指 ， 成为全球最大豪华酒店业主的同时 ， 酒店这一资产成为了富力“沉重”的包袱 ， 到现在富力仍旧在为此前199亿元鲸吞万达酒店资产买单 。
这些酒店投入资金大 ， 回报周期长 ， 长期占用资金 ， 而今年的疫情更是给酒店运营带来更大挑战 。 尽管富力也在尽力用类REITs等金融化手段加速盘活酒店资产 ， 但也并不顺利 ， 此前9月1日上交所的信息显示 ， 中信证券(600030,股吧)-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止” ， 该项ABS拟发行金额26亿元 。


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