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中国|SOHO中国私有化疑云重生，潘石屹开启离场倒计时？( 二 )


根据戴德梁行市场报告 ， 截至6月30日 ， 北京甲级办公楼空置率达16.2% ， 上海达20.9% ， 京沪两地平均租金水平同比和环比均出现下降 。 在此背景下 ， 财报显示 ， 截至6月30日 ， 北京银河/朝阳门SOHO出租率由2019年末的94%下降至76%；上海外滩SOHO出租率由2019年末的78%降至68%；SOHO复兴广场出租率由2019年末的95%下降至82% 。
时至今年第三季度 ， 世邦魏理仕报告显示 ， 该季度北京全市净吸纳量结束了前两个季度的负值 ， 转正取得53800平方米 ， 但空置率受新增供应集中放量的影响 ， 环比攀升2.1个百分点至17.7% ， 北京平均租金报价 ， 则下行至每月每平方米416.1元 。
除了疫情影响以外 ， 办公楼整体租金回报率本就不高 。 潘石屹在丽泽SOHO举行的首批客户签约仪式上就曾坦言：“租金回报率我都不好意思说 。 ”彼时 ， 潘石屹指出 ， 美国办公楼租金回报率接近4% ， 纽约这类城市甚至可达5%-6% ， 而我国办公楼的租金回报率偏低 。 其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来 ， 等以后慢慢再涨起来“ 。
开启“购入资产-运营-出售”模式
“从商业模式来看 ， SOHO中国这些年的做法更符合‘购入资产-运营-出售’的商业模式 ， 与一些大的资产管理公司的商业模式类似 ， 如凯德、黑石等 。 ”肖云祥称 。
实际上 ， SOHO中国从2012年起开始从“销售”向“自持”物业转型 。 不过 ， 2年后的2014年 ， SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式 。
按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况 ， 过去5年时间 ， SOHO中国已经累计出售逾250亿元的物业资产 。 与此同时 ， SOHO中国并未在境内再购入新项目 。
2019年 ， SOHO中国加快“卖卖卖”节奏 。 2019年6月28日 ， SOHO中国董事长潘石屹宣布 ， SOHO中国将分批销售部分持有物业 ， 预估总价值78亿元 。 9月30日 ， SOHO中国在公告中披露 ， 作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位 。 10月22日 ， 有消息称 ， SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q中 ， 有11个项目打包卖给筑梦之星 。
与此同时 ， 从2013年开始 ， 潘石屹就专注各种爱好：卖过苹果、出过书、开过摄影展、做过木匠、学过编程、还当过厨师……不过 ， 在所有的爱好里 ， 唯独绕开了房地产以及相关产业 。
“至于是否发起新的项目运作周期 ， 主要看公司掌门人的意愿 。 时间周期放长了看 ， 私有化也只是一个结果 ， 但私有化也意味着失去现有的平台 。 ”肖云祥如是说 。
新京报采访人员 张晓兰
【中国|SOHO中国私有化疑云重生，潘石屹开启离场倒计时？】编辑 武新 校对 杨许丽


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