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运营|房地产江湖的“祥生现象”

作者：王琪骥
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

运营|房地产江湖的“祥生现象”
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2020年11月18日 ， 祥生控股（集团）有限公司（02599.HK ， 以下简称“祥生”）正式于香港主板上市 ， 建银国际、农银国际为其联席保荐人 。 每股定价5.59港元 ， 共发行6亿股 ， 预计总募集款项达31.71亿港元 。 倘超额配股权获悉数行使 ， 将就发行90,000,000股额外股份收取所得款项凈额约4.85亿港元 。
【运营|房地产江湖的“祥生现象”】作为一家快速成长的大型综合房地产开发商 ， 祥生控股集团的成功上市仅耗时168天 ， 可谓上演了房地产江湖现实版的逆势突破 。
2018年 ， 提出“活下去”的万科同时还提出了“房地产进入白银时代”的判断 。
随后 ， 2020年突如其来的公共卫生事件加速了房地产行业的洗牌——据GPLP犀牛财经统计显示 ， 截至8月底 ， A股已发布中报的131家上市房企中 ， 共有72家净利润下滑 ， 占比高达55% ， 仅有万科、保利等头部房企实现了营收及净利润同比增长 。
与此同时 ， 2020年7月3日 ， 中指院发布的最新报告显示 ， 疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击 ， 代表房企2020年上半年销售目标平均完成率仅为四成 。
然而 ， 在这种背景下 ， 祥生却逆势而上——据其最新数据显示 ， 祥生近年业绩稳步增长 ， 2017年营业收入62.93亿元 ， 到2018年实现增长至142.15亿元 ， 并在2019年增加至355.2亿元 ， 符合增长率更是达到了同行业少见的137.6% 。 数据截止到2020年4月末 ， 其总收入来到了85.52亿元 ， 实现同比增长123% 。
与此同时 ， 据中指院房地产百强企业排名显示 ， 祥生从2011年的92位上升到了2020年的27位 。
那么 ， 祥生逆势增长的逻辑是什么呢？
祥生的运营逻辑：投资策略先行 运营效率跟进
公开资料显示 ， 祥生能够在过去几年实现迅速成长 ， 这与其高效精准的“1+1+X”投资策略密不可分 。

运营|房地产江湖的“祥生现象”
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何为“1+1+X”投资策略呢？
公开资料显示 ， 在中国的房地产企业规模达到一定水平之后 ， 几乎都会走全国路线 。
然而 ， 不同于大部分房地产企业疯狂的全国扩张 ， 拿地、周转 ， 祥生则提出了“1+1+X”的全国布局策略 ， 即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局 ， 具体而言即立足浙江省 ， 随后在长三角稳步推进 。 在浙江省及长三角实现了“1+1”稳定增长的同时 ， 祥生才将战略目光瞄准到了中国各地高潜力的城市上面 ， 即“X”策略 。
在具体执行过程当中 ， 祥生还通过战略理论体系的指导保证了各个城市及项目的执行顺利落地——通过前期在浙江省及泛长三角经济区域的耕耘 ， 对于项目的运营 ， 在不断积累经验的基础上 ， 其不仅形成了一套从产品到市场的战略理论体系 ， 而且 ， 也让祥生在判断及识别具有长期投资价值的地块方面形成了独特的判断优势 。
在该战略推动下 ， 祥生在最近几年迅速扩张——数据显示 ， 截至2020年7月31日 ， 祥生于11个省份的45个城市拥有共205个处于不同开发阶段的项目 ， 应占的总建筑面积为2382.48万平方米 ， 已逐步发展成为全国性的大中型房企 。
与此同时 ， 祥生已交付建筑面积也在过去几年当中以复合年增长率104.0%的速度再增长 ， 据悉 ， 其2017年的已交付建筑面积位约83.83万平方米 ， 2018年则达到约142.26万平方米；2019年上升为约348.84万平方米 。
在有别于其他房地产企业“1+1+X”的全国布局策略下 ， 结合超出同行的运营效率 ， 这让祥生最终从中国百强房地产企业当中脱颖而出 。
关于祥生的运营效率 ， 据中指研究院、中国房地产TOP10研究组数据显示 ， 祥生近三年连续获评为房地产百强企业运营效率TOP10 。


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