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租户|财华洞察|再暴雷！蛋壳公寓“有苦难言”，长租公寓的冬天是否来临？( 二 )


因为行业激烈的竞争 ， 公寓运营商要从房东手上收到房子 ， 只能给出更高的租金；另一端 ， 为了吸引租户入住 ， 只能降低租出去的租金 ， 两端一挤压 ， “二房东”能赚到的钱就很少了 。
蛋壳公寓每个月给房东的租金构成了销售成本的大部分 。 下图可以看到 ， 过去几个季度 ， 蛋壳公寓能赚到毛利（销售收入减销售成本 ， 可以简单理解为租户的租金减去给房东的租金 ， 即公寓运营方的中间收入）都极低 。
而这部分毛利是远远不足以覆盖市场营销、管理、研发费用及利息费用的 。 以去年第四季单季为例 ， 蛋壳公寓租房毛利是1.8亿 ， 但包含租金贷利息在内的利息费用就高达0.99亿元 ， 同时销售、管理费用还有7.24亿元（三费中包括部分公寓翻新装修费用的摊销） ， 结果公司经营自然大亏 。

租户|财华洞察|再暴雷！蛋壳公寓“有苦难言”，长租公寓的冬天是否来临？
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今年第一季 ， 受疫情影响 ， 蛋壳公寓入住率再从去年年底的76.7%下滑至75.6% 。 即是有四分之一的公寓没有出租 。 收入少了 ， 给房东的钱还是要给 ， 于是直接造成了蛋壳公寓今年第一季毛利亏损——公司当中间商 ， 连差价都没赚到 。

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因为蛋壳公寓租金贷获得的钱都拿去扩张了（装修、物业维护等） ， 当入住率一下滑 ， 它的资金主要来源租金贷相应减少 ， 资金流很容易抓襟见肘 。 包括装修承包商、保洁、房东、公司手下人员每个月都有薪酬支出 ， 无奈之下 ， 蛋壳公寓只能频频爆雷 ， 甚至连电费都没有钱交 。
是租户没有交房租吗？并不是的 ， 只是租户的钱都被蛋壳公寓拿去扩张了 。
截至第一季 ， 蛋壳公寓的资产负债率高达97% ， 负债中大部分来自租金贷 。 当高速扩张不能换来租金贷现金流入同步扩张时 ， 公司的资金链就会断裂 ， 而资金链一断 ， 对于背负沉重负债的蛋壳公寓来说 ， 问题就大了 。

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罪魁祸首 ， 还是蛋壳赖以扩张的租金贷 。
2.长租公寓去杠杆 ， 蛋壳还有人接盘吗？
早在今年年初 ， 在互联网的职场应用论坛 ， 已出现了蛋壳内部员工质问公司拖延发放公司及降薪问题 。
同时 ， 部分租户在疫情期间退租发现自己已无意中开通租金贷 ， 不得继续还款 ， 才终于发现了自己被蛋壳公寓当成是其融资的“工具人” 。

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在众多问题频发之后 ， 监管部门也主动行业“去杠杆” 。 去年底 ， 住建部等六部门发布新规 ， 规定住房租赁企业租金收入中 ， 住房租金贷款金额占比不得超过30% 。 超过该比例的公司徐须在2022年前调整到位 。
截止去年九月底 ， 蛋壳公寓的租金贷金额累计为31亿元 。 去年全年 ， 公司的收入为71.29亿元 ， 显然超过了30%的红线 。
而近期 ， 针对蛋壳公寓频频暴雷 ， 深圳、西安两地政府都发布新规进一步规范租金贷的开通 。 11月17日 ， 深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》 ， 规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款 。
同日 ， 西安市政府下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》 ， 要求住房租赁企业须在监管合作银行开立企业住房租赁交易资金监管专用账户 ， 分账核算专款专用 ， 并查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务 。
按照这个趋势 ， 长租公寓租金贷的发放甚至发放比例都会受到更严厉的监管 。


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