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观点地产新媒体|打新IPO｜祥生控股净债率恐令资本市场打折


观点地产新媒体|打新IPO｜祥生控股净债率恐令资本市场打折
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公司概况
1）就合约销售额而言 ， 祥生控股集团于观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100中排名29位 。 祥生控股集团亦成为了销售规模排行前30中最后一家上市的地产公司 。
【观点地产新媒体|打新IPO｜祥生控股净债率恐令资本市场打折】2）截至2020年7月31日 ， 祥生控股集团的应占土地储备大约为2383万平方米 ， 拥有合共205个处于不同开发阶段的物业组合 。
3）其中浙江省占总土地储备50.2% ， 第二是安徽省 ， 占总土地储备14% 。
4）祥生控股集团2019年的物业开发及销售的收入当中有62.5%来自浙江省 。
公司财务
1）祥生控股集团2019年的收入为355亿元 ， 按年增150%；纯利为23.1亿元 ， 同比增长超6倍 。
2）收益方面,一线城市的收入不到1%,二线城市及三线城市的收入占比分别是56.3%及15.6% 。
3）2017-2019年 ， 祥生控股集团的财务成本达2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元 ， 占同期的净利润的77.62%、101%、24.24% 。
优势
1）中国内地房地产行业的集中度持续提升 ， 观点指数统计数据显示 ， 按销售额计算首三十家内房企业的市场份额由2016年的29.25%,上升至2019年的48.93% ， 作为排名29的房企 ， 祥生控股集团有一定的规模优势 。
2）浙江省的城镇居民人均可支配收入由2014年的人民币40393元快速增长至2019年的人民币60182元 ， 复合年增长率为8.3% ， 购买力有所保证 。
3）根据招股书的资料显示 ， 祥生控股集团2016至2019年的合约销售额复合增长率为89.5% ， 增速属性行业中高水平 。 此外于2019年的签约销售额在浙江省所有物业开发商中排名第三位 。
隐忧
1）三道红线政策出台,整个房地产市场发展的增长或会放缓 。
2）虽然祥生控股集团的收入增速强劲,但高速发展却伴随着风险,特别是其借贷成本有上升的趋势,银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据的加权平均实际利率分别为(2017)8.09%、(2018)8.13%、(2019)9.28%及(2020年首四个月)9.69% 。
3）祥生控股集团的负债比率处于高位 。 2017年至2019年 ， 公司净负债比率分别为1375.68%、736%和360% 。 虽然有降低的趋势,但在行业仍是属于很高的水平 。
估值
1）根据祥生控股集团11月18日5.59元收市价计算,祥生地产2019年的市净率大约为3.36倍,2019年市盈率大约为6.6倍,于港股市场对比体量相若的企业(中骏集团控股的3.9倍市盈率,0.7倍的市帐率 ， 150亿港元的市值)估值比较贵 。
2）此外,内房企业看重的净负债比率方面,祥生控股集团2019年底仍高达360%,市值相近的中骏集团只有60%,或令资本市场对其估值打上折扣 。
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