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北京老破小还能买吗？看完内行人分析，恍然大悟( 二 )

老破小


回答：朝阳看看 双井 朝青 望京等板块 ， 例如 橄榄城、宝星国际、大西洋新城、天之骄子、华纺易城、润枫水尚 等 500海淀可以看 东王庄、翠微X里、皂君东里
 
提问：有购房资格 ， 首付40 ， 目前己准备好现金400万 ， 想购纯商品房 ， 不要限竟房 ， 最好现房或最迟2021年6月交付 ， 总购房款在1O0O万左右 。麻烦 ， 推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展 ， 生活方便 ， 能保值增值的 。谢谢
回答：付400万 ， 资质好的话对应总价1000-1200万的房产 。关键一点是你的征信 ， 流水能否帮你贷到足够款项 。在贷到的前提下 ， 1000多万 ， 丽水嘉园这种纯住宅类 ， 九号公寓 ， 清境明湖 ， 富丽花园偏公寓设计 ， 老破大的聚龙花园塔楼 ， 这些都是的大面积低单价的投资选择 。次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等
 
提问：坐标北京 ， 孩子要上学 ， 家里三代人 ， 目前一个娃 ， 未来也可能会要老二 ， 考虑学校附近能住的房子 。目前看了两套觉得还行 ， 麻烦给参谋参谋 。第一套南北通透三居90平老房子 ， 1980年代的无电梯中高层 ， 明厨明卫 。三个房间都还挺大的 ， 饭厅小 ， 想把一个房间隔个小客厅出来 。离学校稍远 ， 1.5公里左右 ， 价格800多一点 。第二套纯西向两居105平 ， 电梯高层 ， 200x年的房子 ， 算周边比较新的房子 ， 明厨暗卫 。客厅大 ， 考虑隔间房出来 ， 视野挺好 。离学校很近 ， 走路估计几分钟可以到学校 ， 价格900左右 。两套都没啥小区环境 。现在就是比较纠结 ， 一套户型好、价格低 ， 但是离学校远、楼龄也偏大 ， 估计以后也不好出手 ， 一套离学校近、楼龄新 ， 以后不用了换房估计问题不大 ， 但是户型就是高层纯西 ， 不知道夏天有多晒 。我该怎么考虑？
回答：90年代以前房产基本回避 。评估房产直接看小区名字 ， 面积 ， 价格 ， 楼栋 ， 楼层 ， 税费 。好比去相亲 ， 靠谱的直接报性别年龄身高财富； 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好 ， 喜欢看谁的电影 ， 热爱追求XX ， 全是内心戏和碎碎念 ， 基本就是嫁不出去的作男作女 。
 
提问：房姐老师 ， 朋友最近跟渣男闹离婚了 ， 男的在外面有小三 。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的 ， 已经办理了离婚手续了 。可是男的不肯配合她去房管局办理手续 。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧 。
回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买 ， 住房贷款的月供是本人还款 。那么房产是属于你的 。如果配偶不配合过户 ， 可以起诉走法院判决过户 。进行判决不是最好的做法 ， 毕竟执行起来总是无数件操心事 。比较好的办法还是自己心中有数 ， 有信心 ， 毫无疑虑 ， 这房子就是你的 。对对方晓以利害 ， 知难而退 ， 更名以后再送点礼物 ， 办事滴水不漏 。如果我们更进一步 ， 推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系 ， 要么不加名字 ， 要么老实代持 ， 然后根据条件逐步释放“股份” ， 最后转让“控制权”的时候 ， 就是把这套财产完全赠与给对方 。 是预则立 ， 做事之前先设计好局面 ， 杜绝风险隐患 。尽量不要等到问题发生了再解决 。
 
提问：新人首问 ， 房姐好 ， 认真阅读了前面每一条回答 ， 在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多 ， 海涵） 。上车房 ， 首套首贷 ， 集体户口 ， 已婚 ， 媳妇刚查出来怀孕 。首付子弹160 ， 国管公积金试算能贷满120 。近期重点关注了石佛营 ， 甘露园 ， 潘家园（团结湖 ， 甜水园 ， 双井劲松 房龄老 ， 不能满足贷款需求） 。需求：跑赢大盘 ， 住5-10年 ， 面积够大 。问题一：三套目标辛苦排序：1 ， 石佛营东里塔楼95后 ， 楼层中高 ， 临街 ， 地铁线近 ， 无装修 ， 成交单价预计5.5多一点；2 ， 潘家园小区97后板楼 ， 低楼层 ， 距离未来17号线地铁口很近 ， 有自建 ， 装修9分 ， 有自建 ， 成交预计5.9 ， 砍多少合适；3 ， 华威西里90塔楼 ， 低楼层 ， 也临近17号线地铁口 ， 格局好客厅大 ， 采光不错 ， 成交预计5.4 。问题二：对我目前情况来看 ， 是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园 ， 长期看 ， 哪块更强 ， 为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼 ， 参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例 ， 塔楼临街与不临街价差比例； 六 ， 特别重要的一个问题：预算有限 ， 想省中介费 ， 走小中介是否有建议和推荐 ， 对于有抵押的房产能否走小中介 ， 怎样避坑 。辛苦解答 ， 不胜感激 。ps：图片自上而下是 ， 第一 ， 二 ， 三套目标 。


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